南宁市物业管理行业协会-法律咨询

黄映彬律师：《物业管理条例》第四十四条规定：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”因此，如“更换、安装业主家里的漏电保护器”不在物业服务合同约定的服务项目内，业主或物业使用人要求物业公司更换、安装业主家里的漏电保护器的，应当向物业公司支付费用。物业公司在接受业主或物业使用人委托提供服务前，应当明确告知业主或物业使用人该服务不在物业服务合同约定的服务项目内，需要另行收费以及具体收费标准，以供业主或物业使用人决定是否接受服务；在收取服务费用后，物业公司的工作人员应当向业主或物业使用人出具收款收据或发票。

问题二：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，由谁决定？应当如何决定？

黄映彬律师：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。” 根据《物权法》第七十六条的规定，决定有关共有和共同管理权利的重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业公司、业主委员会均不能擅自改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分。