2018年12月23日

问题一：近日，广西壮族自治区物价局和广西壮族自治区住房和城乡建设厅出台《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（以下简称“《意见》”），按照《意见》的规定，物业服务企业可以收取哪些费用？

律师：物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费。

问题二：《意见》中规定的物业服务费的成本是如何构成的？《意见》实施前已确定住宅物业服务费收费标准的住宅小区是否按照意见中对物业服务费成本的要求予以执行？

律师：物业服务费的成本构成

实行政府指导价的住宅物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和合理利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的公积金等；

（二）物业共用部位维护、共用设施设备的日常运行费用、维护费用及公众责任保险费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的物品、水、电等费用，如灭四害的药品、路灯用电、消防及绿化用水等公摊水电费，不含电梯运行费用及二次供水加压费用）；

电梯运行费及二次供水加压费应专款专用，单独设帐管理，每半年向业主公布一次收支情况。

（三）物业服务区域清洁卫生费用；

（四）物业服务区域绿化养护费用；

（五）物业服务区域秩序维护费用；

（六）物业服务企业办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备（含电梯大维修、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）的维修和更新、改造等按规定（含不可抗力因素造成的）应当通过专项维修资金列支或者应当由相关业主分摊的费用，不得计入物业服务成本。物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。物业服务企业要配合政府价格主管部门做好成本监审或成本调查工作，如实提供相关成本资料。

《意见》实施前已确定住宅物业服务费收费标准的住宅小区仍按原标准执行，执行期满后才按《意见》对物业服务费成本的要求执行。