南宁市物业管理行业协会-法律咨询

原来，荣宝华物业公司所接管的某一小区内，某业主因房屋水管漏水的责任承担与物业公司纠缠不清，如何正确处理这一棘手难题一直困扰着物业公司。对此宋律师提出了自己的看法和意见：首先，物业公司可以根据《南宁市物业管理办法》七十三条第二款的规定确认该漏水管道是否属于物业管理所应覆盖的共用设施设备范围；其次，应在发现漏水问题之后及时保留证据：如现场拍照，建设单位的设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及司法鉴定证据等；再次，物业服务企业应细化物业服务合同，在参考协会的物业服务合同示范文本的基础上，结合接管项目特点，积极与业主协商，将物业管理服务的范围、内容、标准、方式以菜单列举形式成文化，减少此类纠纷；最后，宋律师建议物业公司开展工作应以协调协商为主，并可以请求业委会参与调解以利于矛盾纠纷化解。

随后，荣宝华物业公司代表又提到了关于员工代业主签收信件所引起的赔偿纠纷问题。对此，宋律师也提出了自己的看法：物业服务企业在没有法定或者约定义务的前提下，员工代业主签收信件可视为无因管理行为，如物业公司提出证据证明自身在实施签收并保管的过程中并无重大过失可免责；同时，物业公司也应及时协助业主核实损失，减少损失，积极协调；除外，物业公司更应吸取经验，规范自身管理，签订义务明确的物业服务合同，谨慎尽责的履行物业管理义务。

听完宋律师的意见，荣宝华物业公司代表也提出了自己的一些看法，并表示将从发现的问题当中认真总结、吸取经验。

紧接着，嘉和物业公司也拨通了法律咨询电话专线，向宋律师提出了关于员工的经济补偿金支付、固定工与临时工的区别等劳动法律问题。宋律师在认真倾听后，随即根据《劳动合同法》的相关规定给出了法律意见。

第一：依据《劳动合同法》九十七条第三款规定所确立的“新的从新旧的从旧”之规则，员工的经济补偿金计算适用新法，意即补偿金从08年1月1日开始计算。

第二：依据《劳动合同法》第七条、十条、十一条及十二条的相关规定，新法颁布施行后已不存在临时工的概念，只要与用人单位形成劳动关系，不论是否签订劳动合同均受法律保护。

其余几家到访和来电的物业服务企业代表也相继向宋律师咨询了关于业主拒交物业服务费的应对措施，车辆在物业管理区域致损或丢失引发的责任承担等问题。

宋律师表示：物业服务企业所提出的这些法律问题都极具代表性，并认为协会开展这一工作是很有现实意义的，该工作能积极为企业拓展解决问题的途径，引导企业依法维权。