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第305期“法律顾问咨询服务日”
时间:2022/2/14 文章来源:  点击:1076次
    问题一:物业对小区业主的人身安全和财产安全承担多少保护责任?
 
    律师:首先,根据国务院《物业管理条例》第四十七条的规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此可见,物业管理的保安职能被我国的相关行政法规定位为“协助”,物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。因此,保安代替不了警察,业主只能通过与物管企业约定更优质化的服务来增加安全系数,而决不能将物业管理理想化成保险柜。
其次,物业管理合同是一种委托服务合同,不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务,是一种广义上的社会安全。保安不是保镖,只要尽到善良管理者的普通注意义务即可,不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。而保管合同则不同,它是对特定财产的监管,它要求管理者履行较大的注意义务。
   再次,从物业管理费的构成来看,业主交纳的保安费用与其要求换取的安全服务水平差距太大,显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则,业主不能凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。
 
    问题二:业主将房屋出租,并且约定了由租客支付物业费,租客拖欠了几个月物业费,催收无果,然后不知去向,该如何追讨物业费?
 
    律师:根据《广西物业管理条例》第六十四条的规定:“业主应当按照物业服务合同的约定支付物业费。业主与物业使用人约定物业费由物业使用人支付的,业主负有连带责任”,可见租客不交物业费,业主需要承担连带责任,因此物业可以向业主追讨,另外可以要求业主提供该租客的身份信息,将租客与业主一并起诉至法院,要求其支付拖欠的物业管理费用。
 
 
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