——记第23期“法律顾问咨询服务日”

因3月22日逢周末，我会会员服务中心于3月20日上午开设了第23期“法律顾问咨询服务日”。随着活动的深入开展，活动影响逐渐扩大，越来越多的会员积极参与了进来，来人来电来函不断，向宋律师提出了各类法律实务问题。宋律师也是耐心聆听，据法释疑，并搜集整理典型问题，专门研究处理。

本期咨询服务日中，金裕丰物业公司代表针对能否通过停水断电的方式处理业主欠缴物业服务费的问题，专门向宋律师作了咨询。宋律师认为，物业服务企业不属于小区内的供水供电人，其不享有停水停电权。在物业服务合同中，双方即使约定在业主欠费情况下，赋予物业服务企业以停水停电权，也显然侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉及第三人的合同条款。这种条款一般应经第三人即供水供电人同意，否则，即为无效条款。需要提醒的是，尽管物业服务企业的做法可能是无奈之举，但却是欠妥的。物业服务企业应当依法或依据合同的约定收取物业服务费。宋律师建议，企业在催缴物业服务费的过程中，应坚持依法按约催收，协商调解为辅；必要时可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十七章的督促程序相关规定向人民法院申请支付令要求欠费业主清偿债务；甚至提起诉讼，将人民法院的支付令或者诉状、判决书等法律文书予以公示，这也将无形增加欠费业主的社会舆论压力并警醒其他业主。

随后，金裕丰物业公司代表还谈到了关于续签物业服务合同问题。宋律师听后，认为依据《合同法》第二章三十六条规定，物业服务企业在合同期满后，双方虽未采用书面形式订立新的物业服务合同，但物业服务企业已经履行主要义务的，且业主接受了的，该合同成立。因此，业主不能以没有与企业续签物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费。

此外，其他物业服务企业代表也来访或致电，询问了关于“小土地证”办理、物业专项维修资金的缴纳等问题。宋律师梳理思路，悉心解答。一、建议购房者在与开发商签订购房合同时即与开发商就“小土地证”办理事宜事先约定，有约从约，依法维权；二、《南宁市物业专项维修资金管理办法》将于近期公布，各方均可参照该法办理相关事宜。……

“法律顾问咨询服务日”的活动时间稍纵即逝，其余仍然在等候咨询的代表，频频看表。为努力提供细致周到的服务，我会已将各代表所需咨询的问题记录在案，待律师整理回答后便反馈给各单位，尽力在满足各会员单位需求的同时，不断完善会员服务中心的服务工作。