2023年7月17日
问题一：小区外墙脱落，想使用专项维修资金进行维修，但是小区没有业委会，业主又不同意使用，该如何解决？
律师：根据《广西物业管理条例》的相关规定，发生下列严重影响物业正常使用的紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行紧急维修、更新、改造的，应当及时制定维修、更新、改造的方案并在物业管理区域内显著位置公告：
（一）水泵、水箱（池）发生故障，影响正常使用的；
（二）电梯发生故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；
（三）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，有资质的鉴定机构出具鉴定文件的；
（四）屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用，有资质的鉴定机构出具鉴定文件的；
（五）专用给排水设施坍塌、堵塞、爆裂的；
（六）消防设施和消防器材缺失、破损严重，危及公共安全，消防救援机构出具整改通知书的；
（七）其他紧急情况。
以上紧急情况的维修，可以按特殊程序使用专项维修资金，不再需要三分之二的业主投票。
问题二：上述紧急情况发生时，该如何使用专项维修资金？
律师：根据《广西物业管理条例》的相关规定，前款规定的维修、更新、改造事项不属于工程质量保修范围，需要使用物业专项维修资金的，按照下列规定办理：
（一）业主大会成立前，物业服务人应当持有关材料向物业专项维修资金管理机构申报。管理机构收到申报后五个工作日内按照相关程序审核同意，在物业专项维修资金中直接列支；
（二）业主大会成立后，业主大会决定物业专项维修资金由人民政府住房城乡建设主管部门代管的，物业服务人或者业主自行管理的执行人持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后，向物业专项维修资金管理机构申报，管理机构收到申报后五个工作日内按照相关程序审核同意，在物业专项维修资金中直接列支；
（三）业主大会成立后，业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，物业服务人或者业主自行管理的执行人应当按照业主大会议事规则的有关规定申领，在物业专项维修资金中列支；
（四）业主委员会未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者人身财产安全情形的，县级以上人民政府住房城乡建设主管部门可以组织代为维修，物业专项维修资金管理机构按照相关程序审核同意后，在物业专项维修资金中直接列支。
物业服务人先行垫付紧急维修、更新、改造费用的，可以在工程竣工验收合格后，按规定办理核销手续 |
