2026年9月11日

   问题一：业委会未经业主大会授权，单方面和物业公司变更物业服务合同、下调物业费、承诺减免公共收益，该约定有效吗？

     律师：根据我国《民法典》第278条、第280条的相关规定，选聘和解聘物业服务人、变更物业服务合同、调整物业费、处置小区公共收益，属于业主大会法定表决事项，业委会仅为业主大会执行机构，无权单独作出上述重大决定。未经业主大会表决授权，业委会擅自签订的补充协议、作出的承诺，对全体业主不发生法律效力。

  问题二：业委会任期届满迟迟不换届，还继续对外签订合同，物业公司是否还应当继续配合业委会履职？

     律师：依据我国《物业管理条例》的相关规定，业委会任期届满，未完成换届选举的，原则上不得继续行使业委会重大决策权，不能新签物业服务相关合同，仅可开展维持小区正常运转的事务性工作。物业公司可以书面告知社区居委会、行业主管部门，督促启动换届；对于业委会任期届满后提出的重大合同签订、公共收益大额支出等要求，暂缓办理，待新业委会产生或者社区代行业委会职责后再处理，避免卷入业委会换届纠纷。