为加强南宁市物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的共同权益，南宁市人民政府出台《南宁市物业专项维修资金管理办法》（以下简称“《办法》”），该办法自2009年11月1日起实施。《办法》实施后，物业服务企业之前代管的物业专项维修资金应如何处理？物业服务企业能否继续代管物业专项维修资金？……协会的顾问律师宋菲针对《办法》中涉及物业服务企业的相关问题进行了解答，现整理如下：

问题一：什么是物业专项维修资金？

解答：物业专项维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

问题二：物业共用部位包括哪些范围？

解答：物业共用部位是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的部位，包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊和通道等。

问题三：物业共用设施设备包括哪些范围？

解答：物业共用设施设备，是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢物业或物业管理区域内业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的设施设备，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、空调系统、给排水管道、消防设施、避雷设施、安防技防监控系统、智能化系统、音乐背景系统绿地、水箱、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

问题四：《办法》适用于哪些物业？

解答：适用于南宁市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房等物业；其中经济适用住房、拆迁安置房、市场运作方式建设住房按照《办法》有关商品房的规定交存物业专项维修资金。市辖县物业专项维修资金的交存、管理、使用，参照《办法》执行。

问题五：《办法》实施前，物业服务企业代管的物业专项维修资金应如何处理？

解答：《办法》实施前，物业服务企业已按有关规定或合同约定归集物业专项维修资金的，应当在《办法》实施后统一交存至南宁市财政部门委托的专户管理银行。

问题六：《办法》实施后，物业服务企业能否继续代管物业专项维修资金？

解答：1、《办法》实施后，业主大会尚未成立的，物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，由南宁市房产部门设立的物业专项维修资金管理机构负责代管，物业服务企业无权代管物业专项维修资金。

2、《办法》实施后，业主大会已经成立的，如有业主大会的委托，物业服务企业可以作为业主大会物业专项维修资金账目管理单位。业主大会委托物业服务企业代管物业专项维修资金的，应当就下列事项进行表决：

（一）不委托南宁市房管部门设立的物业专项维修资金管理机构代管物业专项维修资金的决议；

（二）物业专项维修资金使用管理办法及应急支取预案；

（三）委托物业服务企业作为业主大会物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；

（四）物业专项维修资金账目管理办法；

（五）确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目责任人的决议；

（六）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

以上事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主委员会可以持业主大会的有效决议到南宁市房管部门设立的物业专项维修资金管理机构办理物业专项维修资金划转手续，管理机构办理物业专项维修资金划转备案手续后书面告知南宁市市财政部门。南宁市财政部门将通知专户管理银行开立业主大会物业专项维修资金账户，将物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金账户。