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2009年11月11日星期三开设（以下问答根据现场记录整理）
协会顾问律师宋菲继续针对南宁市人民政府出台的《南宁市物业专项维修资金管理办法》中涉及物业服务企业的相关问题进行解答，具体如下：
问题一：物业专项维修资金未划转业主大会管理的，物业服务企业按照什么程序申请使用该资金？
解答：
1、物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；
2、物业服务企业将提出的使用方案向物业专项维修资金列支范围内的业主公示，公示的时间不少于5日。
3、物业专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案；
4、物业服务企业持物业专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、施工合同等材料，向南宁市房产主管部门设立的物业专项维修资金管理机构（以下称“管理机构”）申请办理预支手续；其中，动用公有住房专项维修资金的，向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请预支。
5、管理机构在5个工作日内审核完毕相关材料，向南宁市财政部门申请拨付核定预算金额70%的费用；市财政部门应当于收到管理机构申请之日起2个工作日内通知专户管理银行将不超过核定预算金额70%划转至维修单位。
6、负责管理公有住房专项维修资金的部门应当于收到申请之日起7个工作日内审核完毕并将不超过核定所需公有住房专项维修资金预算金额70%划转至维修单位。
7、维修工程竣工验收合格后，物业服务企业持下列材料报管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门核实，拨付维修费用的余额: （1）工程决算单; （2）维修和更新、改造工程的发票; （3）相关业主意见反馈表；（4）维修费用分摊明细表；（5）其他相关材料。
问题二：物业专项维修资金在南宁市房管部门设立的物业专项维修资金管理机构代管期间，物业出现严重影响物业正常使用的紧急状况需要立即维修的，物业服务企业在申请使用资金时是否可以要求简化使用资金审批程序？
解答：可以。物业专项维修资金在管理机构代管期间，物业经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋或者出现电梯故障、屋盖漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况, 需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业服务企业可以提出书面紧急报告，管理机构核实后及时通知市财政部门预先拨款。
维修工程竣工验收合格后，物业服务企业应当将核实后的维修工程决算费用清单在物业专项维修资金列支范围内公示不少于5日。公示期满，物业服务企业将维修工程决算费用报管理机构复核后办理结算手续。维修工程决算费用超过1万元的维修工程，要经审计后再办理相关结算手续。
问题三：物业专项维修资金已经划转业主大会管理的，物业服务企业按照什么程序申请使用该资金？
解答：
1、物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；
2、物业服务企业将使用方案在物业专项维修资金列支范围内进行公示，公示的时间不少于5日；
3、物业专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案；
4、物业服务企业持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请；
5、业主委员会预支维修资金的，应当将有关材料报管理机构备案，业主委员会凭管理机构的备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用；
6、专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位；
7、维修工程竣工验收合格后，经业主委员会、账目管理单位核实，拨付维修费用的余额。
问题四：使用物业专项维修资金维修工程时有哪些特殊事项要注意？
解答：
1、维修工程符合以下情况之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：（1）单项维修工程费用超过1万元；（2）一次性使用维修资金总额超过1万5千元；（3）其他依法应当进行项目审价的工程。
2、维修工程最终决算金额超出核定预算金额20%以上或超出金额在1万元以上的，超出部分应当按照程序重新申报。
问题五：物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用如何分摊？
解答：
1、商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
2、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊；其中，业主承担的部分，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
3、售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊。
4、物业专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。
问题六：哪些费用不得从物业专项维修资金中列支？
解答：
1、依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
3、应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
问题七：哪些资金应当转入物业专项维修资金滚存使用？
解答：
1、按规定计取的物业专项维修资金的存储利息；
2、利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；
3、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
4、物业共用设施设备报废后回收的残值。
问题八：在物业专项维修资金的账目管理、资金查询等方面有什么要求？
解答：
1、南宁市房产主管部门设立的物业专项维修资金管理机构（以下称“管理机构”）、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当与专户管理银行每半年核对一次物业专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（1）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（2）发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；
（3）业主、公有住房售房单位分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（4）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
2、管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
3、物业专项维修资金的管理应当依法接受审计部门的监督。
问题九：违法挪用物业专项维修资金有什么法律责任？
解答：违法规定挪用物业专项维修资金的，由南宁市市房产主管部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额1倍以上2倍以下的罚款；物业服务企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 |
