[摘  要]：物业管理费是物业管理企业的主要收入来源，更是物业管理企业赖以生存和发展的基础。然而，由于种种原因，许多业主经常拒缴物业管理费，致使部分物业管理企业陷入经营困境，严重影响了物业管理企业及物业管理行业的健康发展。本文就物业管理收费难的主要原因、类型及解决方法进行初步探讨，并从法律角度提出一些解决办法。

关键词：法律  解决  收费难 

物业管理虽然属于新兴的行业，但它已不知不觉地渗透到了人们的日常生活。由于这个新兴行业的快速发展，法律保障的相对滞后，致使许多消费者在接受物业管理服务的同时，没有或不是很自觉地向服务单位或个人支付相应的服务报酬，造成物业公司或个人的合法权益受到损害，由此产生了一系列的社会矛盾。为此，本人试图借鉴外国的先进经验，力求寻找一条符合我国物业管理新体制下，解决收费难问题的法律途径。

物业管理收费难是本行业目前最普遍的问题。据统计，物业管理费收缴率达到100％的小区基本没有。有些小区的业主不愿交纳物业管理费是缘于对物业服务水平的不满；而有些小区的业主“拒交”是认为别人侵犯了自己的利益；还有一些是没有交费的意识。基于物业管理服务和收费的不可分割性，部分人拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业管理公司的权益，同时也侵害了该小区其他业主的利益。下面笔者就物业收费问题作简要分析：

本人认为，现行的物业收费体制已经不能适应物业管理行业发展的需要，相关法律及行政法规相对滞后，对企业保护不够，这种状况严重制约着物业管理行业的健康发展。

一、物业管理收费难的主要法律原因

1、在物业管理的专项维修资金方面，国家早已出台了《住宅公共部位公用设施设备维修基金管理办法》，但是可操作性不强，加上关于维修资金的实施细则尚未出台，将给今后物业管理公司的共用部位的共用设施设备的维护工作带来较大的困难。

2、作为经营性的物业管理企业，既要依据合同尽可能向业主提供优质的服务，还常常需要承担本应由政府承担的各项公共管理职能，如计划生育、外来人员管理、和谐社会文明宣传等等，而物业服务收费则被限定在政府定价的范围内，这完全不能体现出“质价相符”的原则。据调查，物业成本中应有3%～7%的不可预见性支出，这一部分在现行的法律规定中均没有体现。而如果按照现行规定的服务内容进行收费，每平方米物业管理服务中，成本占到收入的90%以上，而按服务行业的标准，成本应该是收入的50%左右才会比较合理。

3、物业管理法律强制力不够，未能对企业及业主产生相应的规范原则和约束力。物业管理相关部门及行业之间在责权利等方面的界定、协调的不明晰，使执法难度大，执法效率低。

4、诉讼周期过长，企业合法收入长期无法回收，生存风险加大。在长期收不上管理费用的情况下，物业公司不得不向业主提起诉讼，以期收回合法所得。但由于物业收费案件涉及被告数量众多，案件重复性强，属于系列案件，法院判决存在一定的行业规范原则，至使诉讼周期大大的延长，给物业管理企业收费成了一定的影响。

5、相关法律法规强制力不够，对恶意拒绝交纳物业管理费的业主缺乏相应的约束。有些物业服务企业服务不到位，业主可以提出质疑甚至不交纳物业管理费。但有些物业服务企业服务到位了，业主仍不交纳物业管理费，物业服务企业却没有好的办法和有效手段。例如:大连有一家物业管理公司，其物业管理在业内是非常有口碑的，在其管理的区域内，有一业主以不是理由的理由拒交物业管理费。他的“理由”是这样的：邻居甲家花园中的狗窝挨着他家花园东墙搭建，既有臭味又影响休息，希望物业管理公司能出面协调让甲家将狗窝拆除挪位，这样才可交物业管理费。物业管理公司知道他在找借口，但为了让该业主知道物业服务的真诚，就派人到甲家去协调。甲家说：“我们两家相处得非常好，而且不存在有什么话不好意思说的问题，如果狗窝妨碍他们的生活了，我们大家一块谈谈，有事好商量。”当物业管理公司就此事再找该业主谈的时候，该业主又拒绝碰头协调。可见，为了不交物业管理费，个别业主可以找出任何理由和借口。物业服务企业的权益无法得到保障。对恶意拒绝交纳物业费的业主应该有适当的措施加以制裁。

分析各种拒交物业管理服务费的案例，我们不难得出拒交物业管理服务费的原因：

1、物业管理服务相关法律宣传力量不够，市民总体物业管理服务意识的不强。

尽管城市生活环境的逐年改善，经济承受能力也有较大提高，但市民总体的对物业管理服务意识还未跟得上，“花钱买服务”的意识不强，对物业管理相关法律了解不多，更有甚者认为物业管理服务公司是不合法的企业，思维仍停留在计划经济时代的状态。

2、渴望服务产品不断完善的心理，也是业主欠费的原因之一。

物业管理所输出的服务产品，普遍具有长期性和先消费后交费的行业特点，实难达到众口皆赞的十全十美境界。因而，在实际工作中，物业服务稍有暇疵，甚至是未满足业主个性的特殊要求，就有少数业主以此为由，作为拒交管理服务费的理由。如在日常运作中，有业主就以家中发现了蟑螂和老鼠，断然认定物业管理公司没有做好清洁卫生和灭“四害”工作，拒绝交纳管理服务费。又如有业主因电梯偶然发生故障被困在电梯里，遂以物业管理服务公司没有做好设备保养，给业主造成极大的精神损失为由而拒交管理费。针对这些特殊情况，物业管理公司除了向业主做好解释工作外，还要从加强自身管理出发，制定规范的服务标准，做到精细管理、事前管理，尽可能让业主满意和认可，从而提高管理费收缴率。

另一方面，物业管理服务具有社会性，其服务的对象是全体业主，不可能因少数业主不交管理费而停止提供物业管理服务，更不可能因为某些业主不交管理费而采取强制的措施，如停水或断电。有的业主正是利用这一点，以种种借口向物业管理公司提出少交管理费的要求，完全不顾其他已交费的广大业主的利益。对此，我们除了不断劝说、催缴外，同时，也利用业委会委员上门做工作。如果采用多种催缴方式仍然无效，物业管理公司为维护大多数业主利益，最终只好通过法律诉讼的办法，向欠费业主追收管理费。近期，我公司起诉了几家多年来因各种理由恶意拖欠管理费的业主，其中部分业主在接到律师函或起诉书后，及时补缴了所欠的管理费，个别强硬到底的业主经过法庭判决后，全部补缴了欠费。当然，诉讼方式解决欠费问题是不得已而为之的。

二、拒交物业管理费的业主类型

通过几年的物业管理服务实践，我们对拒绝交纳物业管理费的业主做了以下归类：

1、挑剔型。这部分业主主要集中在社会精英、白领阶层，他们往往对物业管理公司的服务期望过高，通常会用一种“领导者”的口吻对物业管理服务做挑剔，以种种理由拒绝交纳物业管理费。如我们管理的某别墅小区的一个老板，他就是以他的公司做样板，要求物业服务人员也象他公司中层以上的员工一样对他进行服务，完全忘记了物业公司员工所具备的素质。

2、疑惑型。这部分业主主要集中在素质较低的群体，他们对物业管理的认识存在误区，有的是对物业管理常识根本就不了解，有的是思想观念仍停留在计划经济时代。如我们管理的某经济适用房小区。这个小区的业主大多是拆迁的回迁户。由于一直以来，他们居住的是自己的祖屋，从来就没有向任何人交纳过物业管理费。搬迁到小区后，对突然出现的物业费深感疑惑，对交纳物业管理服务费产生抵触心理。

3、盲从型。中国老百姓普遍存在“随大流”的从众心理。君不见上饭馆吃饭都要选人最多的饭馆；有人在抢购某种商品，不管它价格几许、是不是对自己适用，他们都会跟风。部分业主对交纳物业管理费也是这样，只要有业主拒交，他们就会与拒交的业主做比较。如我们管理的某小区存在个别“维权”人士拒交物业管理费，由于这些人到处煽风点火，使得一些原来交费的业主也对按期交费持观望态度。

4、空置型。每个住宅小区都或多或少地存在一些“投资型”的房产。这些房产有的是先买下房子，待价格上涨后套取差价；有的是在异地发财后，将资金转移到首府，为“养小”、将来养老或小孩受到良好教育储备物业。我们相信，这种只购买房屋不办理入住手续、房产长期空置找不到业主、无法正常收费或不能按期收取物业管理服务费的现象不止存在我们一家。

5、恶意型。有极少数的业主没有任何理由就拒绝交纳物业管理费。

三、解决物业管理收费难问题的对策

1、尽快建立和完善物业管理的法律体制，使物业管理有法可依。在起草相关条例时应明确物业管理当事人之间的关系及相应的权利义务，同时应完善部门规章，建立生态化的法律体系。如公有部位的维修管理和业主委员会的相关准则，有关行政部门应尽快起草规范的标准合同文本，使物业管理纳入法制化管理和运行的轨道，并在全社会进行正面宣传和引导，树立正确的物业消费意识。物业服务企业、相关政府部门、行业协会要借助各种媒体,采用多种方式，对业主和客户从行业法规和法律知识普及方面入手，广泛宣传，提高社会对行业的认知度，让业主理解实行市场化、专业化、社会化物业管理的优越性和必然性，理解物业服务对物业保值增值、提高生活品质的重要性，使居民树立“花钱买服务”的正确消费观念。

2、强化法律意识和提高业主的支付能力。有关部门应当研究物业管理新体制和改变服务方式，实行货币化支付和储蓄式服务，提高业主的支付能力。同时，大力宣传教育，扩大影响，让业主强化法律意识，接受服务也是消费，转变政府包干后勤的意识。
    3、普通住宅物业服务收费应当取消“一统式”的最高限价模式，改为“菜单式”服务收费的管理模式，结合物业管理服务等级标准，分不同等级拟定政府指导价。即按服务要求等情况划分为3个等级，每一个等级都包含了“综合管理服务”、“房屋管理”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域绿化养护服务”、“公用设施设备的日常运行、保养及维修服务”、“公共区域秩序维护服务”等6个基础服务项目，且不同等级的每一个基础项目都有不同要求的服务内容，然后根据不同的等级，在服务收费上制定出相对应的收费指导标准，从而形成一份收费透明、可供选择的服务菜单。物业区域自身选择什么样的收费项目可以由开发商或物业区域全体业主、业主委员会决定。菜单式物业管理收费项目公开了相关的服务标准和服务价格,有利于老百姓明明白白消费。

4、规范行业服务，建立行业的统一标准和监督机制。目前，对于物业管理服务价格的认定，可以通过规定的程序或服务双方的协商来解决，但对于物业管理服务质量的认定，供需双方在认识上仍存在较大的差异。因而，迫切需要对整个行业的服务标准进行统一规范，为供需双方提供解决问题的途径和依据。这样，既为消费者的利益提供保障，也能促进企业实施有效的管理和监督。

5、完善法规，加强执法，将物业收费纳入法制轨道。在立法上应完善各种法规，简化现行的物业管理欠费法律审理程序，提高司法效率，方便欠费纠纷的解决。在执法方面，各相关政府部门应依法规范建设单位、物业服务企业行为，制止物业区域违规活动，制定科学的指导价，真正履行法律赋予的职责。

市场经济最基本的特征是按契约办事。作为物业服务企业，必须合法经营，依据现有法律法规和政策，这是解决“收费难”问题最基本也是最重要的对策。因此，企业无论接管什么项目，都必须按有关法规政策，及时与委托方签订合同，在合同文本中除了明确相关方责、权、利外，对服务收费的种类、标准、时间、缴费要求、费用支出范围及滞纳费、不交费的违约责任及解决途径等等，力求详尽约定，这是受托开展工作和收费的基本依据。 

物业管理费是每个享受物业服务的业主必须交纳的费用，当业主不履行交费义务时，法律应该授权物业服务企业或其他机构采取相应的必要措施。至于业主与物业服务企业有矛盾或者对物业管理收费有异议，则可以通过协商和诉讼的方式解决，而不是通过拖欠物业管理费用来对抗物业服务企业。

6、借鉴外国先进经验。在市场经济较发达的国家，如日本，有一套成熟的经验值得我们借鉴。

第一是有一部完整的法律，这部法律对于公寓，住户及相关的物业问题和涉及的当事人，有详细的规定。

第二是业主有强烈的法律意识和严密的自治组织。这个严密的自治组织就是“管理组合”，它有很大的权利，完全服务于全体业主，代表全体业主和公司交涉，公司和业主没有直接的关系。

第三是建立较强的保证机制防止出现业主拖欠事宜。当然，在市场经济较发达的国家，一切向钱看的社会价值观念也有不利于低收入的弊端，另外，过高的房租及超前的支付方式也是不利于消费。

总之，今后我国的物业管理收费新体制一定是走一条专业化、法制化的道路，与世界接轨。

参考文献：

1、殷莉君.物业管理法律适用论文及案例选编[M]. 2005,8.

2、王占海.追索物业管理服务费的法律手段研究[M].2005,5.

3、张海潮.试论如何解决物业管理收费难，2006,4.

4、阎祖兴.物业管理法律实务[M].中国建筑工业出版,2003,4.

5、《中国物业》

6、《现代物业》