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新形势下设备设施管理的创新与思考
时间:2014-7-21 文章来源:中国物业管理协会  点击:3973次

(作者系中国物业管理协会行业发展研究中心研究员,上海东湖物业管理有限公司总经理李风)

随着改革开放的不断深入,全国各地经济飞速发展。体现城市发展的一栋栋大楼拔地而起,当我们在为国家的经济发展而骄傲的时候,我们是否意识到作为物业服务人的担子更重了,一栋栋现代化的大楼所包含的新技术、新材料、新设备、新工艺,都是对我们物业服务人的新挑战,在市场竞争中你是否有能力驾驭这些建筑管理,从而保证大楼的安全有效运行。对物业服务企业来说,确实是新的课题。另一方面,工程专业技术人员缺乏,让物业服务企业承接新项目的能力降低,而工程专业技术人员薪酬价位的快速提高,则推高了物业管理的成本,削弱了企业的竞争力。

那么,如何破解这个课题?出路唯有创新,只有创新才是物业服务企业发展的动力源泉。东湖物业在提高设备设施管理能力,提高市场核心竞争力等模式创新上,主要有以下几个方面探索:

制创新理念

面对专业技术人员相对缺乏、专业技术人员成本高的实际状况,我们采取了分散和集中相结合的管理模式。

所谓分散,就是将各个专业的技术骨干,分散在不同的项目中,特别是大项目配备比较充足的技术骨干,一方面能够保证大项目的运行,一方面可以分担人员成本。

所谓集中,则是将分散在各个管理项目专业技术人员的人力资源加以集中管理。由公司总工程师牵头,组织各专业技术人员根据各自的专业,分别参加公司组织的强、弱电,暖通、给排水,锅炉,空调,消防等若干专家团队。集中学习技术、集中破解管理难题、集中技术攻关、集中提供技术服务。

这些专家团队,主要发挥以下作用:公司有新项目需要现场踏勘时,专业人员对设备设施进行专业的评估,提出管理方案的专业经验;在日常管理中,除了保证自己所在项目的设备设施管理外,还在公司管理范围内开展专业诊断,对设备设施运行中产生的故障、疑难杂症进行分析,排除故障;开展设备设施新设备、新技术、新工艺、新材料的管理和应用课题研究,对课题成果在公司内予以应用;建立和完善公司的设施设备管理技术手册,将理论成果有针对性地融入到公司设备设施管理的日常运营之中。此外,对优秀课题成果则选送到专业杂志上去发表,在专业领域予以推广。

技术在不断地进步,新的设备、新技术不断涌现,设备设施管理专业人员,也需要在实际工作中不断地丰富理论和实践知识,更需要不断提高专业水平,不断了解先进管理技术和方法手段。专家团队每年有计划地开展新技术、新设备、新材料的使用和管理流程的研究,不断提高专业技术人员的技术水平,提高公司的核心竞争力。

专业技术人才培训体系

设备设施管理的关键在于人,人才的培训体系,是支撑公司管理目标、管理理念、管理体系实现的基础。设备设施的管理,由于建筑物设备设施的复杂性,技术性、人员的培训、培养就更尤为重要。

首先,推行工程技术人员职业资格考试和等级提高考核制度,鼓励专业工程技术人员参加技术等级晋升培训,跨专业培训,实施技术等级培训,技术等级与岗位薪资相挂钩。调动专业技术骨干的技术升级以及跨专业培训的积极性和学习的自觉性。

其次,给不同等级的技术专业人员专项工程技术津贴。我们对中级工以上的工程人员,分不同的技术等级,分别给予专项技术津贴。鼓励工程人员热爱岗位、努力学习专业技术,积极参加专业技能等级晋升的考试。

再次,试行“专业首席工程师”挂牌上岗制度,发挥专业首席工程师在本专业的引领作用;专业首席工程师作为在本专业的带头人,带领本专业的技术人员开展技术革新、技术改造、开展QC活动解决实际问题。充分发挥各专业骨干在设施设备技术管理团队中的作用,全面提升企业设施设备管理的整体技术水平。

第四,对操作、维修员工,则开展校企合作,充分利用现有大中专学校资源,针对性的培养工程操作工人、维修工人。公司每年开展工程维修人员设施设备管理培训和技术比赛,营造比技术、学技术,和相互帮助的良好氛围。

预见性管理创新服务

设施设备安全运行贵在防患于未然,在设备设施全生命周期管理过程中,嵌入预见性管理的创新服务,是保证设备设施安全、有效运行和延长设备设施生命周期的创新管理服务模式。

预见性管理,就是运用对各类设备日常运行中运行数据和维护数据的收集,以及故障因果关系分析、汇总,将总结出的规律或经验纳入预防性维护计划中。通过建立预知可能的失效模型,合理调整运行方式和运行参数,将设备故障率控制在最低范围内。

在实施过程中,根据预见性管理原理,我们将所有可能出现瑕疵的环节进行预先防范,将所有的维护控制环节前置,也就是将通过前置性的维护控制,开展预防性维修、前置性更新和养护,避免了可能出现的故障,降低了设备设施的故障率,报修率,提高了客户的满意率。同时由于实施了预防性维修,大大降低了维修成本。由于设施设备一直处于维护、保养当中,它的损坏率、零件更新率大大下降。

设备设施管理的节能减排

设备设施的节能减排工作是设备设施管理的重要内容。针对物业管理行业的特点,在节能减排方面采取了管理节能和技术节能两手抓;坚持节能必须在不降低物业服务品质和设施设备良好运转的前提下的节能原则,做到节能不牺牲舒适环境,不抑制正常需求;通过提高能量效率,设备改造、强化管理、引进新技术、利用再生资源等多种措施降低能耗和服务成本,取得显著成果。我们来看两个案例:

一个是我们管理的一座大厦,一座建筑面积10.8万平方米的智能化大楼,空调的能耗占该大厦用电量的68%。我们通过管理节能的方法,开展节能降耗活动。首先,我们分析几年来大厦空调开机、温度、当天天气气温等参数,反复排序,分析出空调处水位温度和环境温度以及天气气温的关系;接着,研究空调运行中新风控制的方法,设定了大厦新风供应的最优点;然后,根据分析以及一年时间的实践认证,制定出了一套在不同天气气温的条件下空调机组开机时间和开机台数的方法。这套方案保证了大厦在有效工作时间空调温度和新风量达到最优,更使大厦的中央空调的电耗大幅下降。

一个是技术改造的节能活动。我们所服务的一个工业园区通过水池废水利用、地面草坪和屋顶草坪自动喷灌等措施开展节水活动。该工业园区有一个很大的水池作为景观水池,水池中鱼、龟、鸳鸯、绿头鸭共生一池。同时工业园区又有较大面积的绿化,包括7000多平方米的屋顶绿化。以前,为了保持景观水池的清洁,经常要将水池中的废水抽调,用自来水补充。绿化也是用自来水进行浇灌。我们建立了一个自动喷灌和绿化浇灌系统。首先做了一个过滤池,在过滤池后端安装一个水泵,通过管道将水池的废水用来对地面草坪和屋顶花园的绿化进行自动喷灌。而后,用自来水对水池进行新水补充从而形成一个循环系统。由此,达到了水池清澈,园区绿化郁郁葱葱的良好生态环境。同时,每年减少水费支出3万余元,更主要的是在园区中树立了一种节能减排的良好风尚。

设备设施的管理,虽然面临很多的困难,但是通过创新或者说唯有创新,必将推动物业服务企业设备设施管理不断发展。

(文章来源:中国物业管理协会网)

 

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