上海市景谷路上的凤庆小区是个有着20年历史的老公房小区，但现在人们惊喜的发现，老小区正在“换新颜”——保安向进出车辆立正敬礼，保洁员终日在小区里忙碌，在楼道里擦拭玻璃窗专业“蜘蛛人”也会定期出现。添加这些颇有商品房小区特色的“服务内核”，却并没让居民们多掏一分钱。其中的奥秘，就在于这里一年前开始试点的“物业共建”。

今年闵行区将有89个老公房、动迁房小区像凤庆小区那样，纳入到“物业共建”范围中，受益居民达5.1万户。

报修不再三请四邀

所谓“物业共建”，是通过业主、居民区党组织、居委会、业主委员会、物业公司五方“共建”。以政府奖励的形式，提高老小区的物业服务水平及物业费收缴率。凤庆小区的“物业共建”开始于去年8月。

作为共建的重要指标，小区现在的物业费收缴率已超过了90%。更重要的是，保安、保洁费的收缴率从40%提高到90%。负责小区物业的上海闵碧物业管理公司副总经理朱泰华表示，为了达到共建标准，小区保安从原来的7名增加到12名，他们的收入从最低工资标准增加到1500元/月，并形成竞争上岗的机制，大大提高了责任意识。而保洁员则从原来的钟点工改为了聘用制，全天上岗。

对于一年来的变化，家住7号103室的居民胡国雄都看在眼里。他说，除了保安、保洁的人手增加外，服务意识的提高更让人欣喜。几天前，他家窗外的窨井塞住了，报修后，维修工几分钟就赶到了。要知道，同样的报修过去可是要“三请四邀”的。

“五方共建”老小区

“老公房的物业收费标准是1996年定的，13年没调整过，这就导致了不少服务老小区的物业公司难以为继。”据闵行区住房保障局的负责人介绍，这两年，不时出现物业公司“抛盘”、小区无人服务的事件，老小区居民对此意见很大。

“物业共建”采用的是奖励而非托底，这是基于政府托底会遇到公共财政支出合理性的问题。此外，依赖心理很可能会使物业费收缴率继续“走低”，所以，“物业共建”强调的是各方参与。

以凤庆小区为例，即使收齐物业费，按照新的标准提供服务，物业公司每年要亏36-40万元，相当于“贴给”业主每平方米近0.3元。这一差额目前就由政府来“奖励”，前提是通过每半年一次、由第三方进行的考核。去年年底，凤庆小区在考核中取得高分，物业公司为此拿到了20多万元。

不合格者淘汰非最终目的

与奖励相对应的是，在《共建规约》中还规定了一套严格的考核制度——不合格的小区将失去奖励的机会。不过闵行区住房保障局负责人强调，淘汰不是目的，对于被淘汰的小区，房地部门将帮他们一起找问题，督促整改。

凤庆小区居委会主任高民胜表示，通过共建，“三驾马车”的联动真正落到了实处。

“之前是各干各的，现在物业公司‘叫得动’了，定期召开的小区综合管理联席会议让三方沟通频繁多了，大家能一起来解决小区里的棘手问题。 ”

今年闵行区将有89个老公房、动迁房小区像凤庆小区那样，纳入到“物业共建”范围中，受益居民达5.1万户。