新物管条例下月实施，律师提醒业主快去完善物管服务合同，明确赔偿责任

   小区安全一直是市民关注的焦点，尽管不少小区聘请了物管公司，但盗窃案件仍时有发生。时下，业主们普遍认为物管公司“既然收了物管费，就该对业主负责”，也为此生出不少事端。

　　下月1日起，新的《重庆市物业管理条例》开始实施。按照新条例，业主可以和物管在物管合同中约定安保责任，一旦签订合同后业主家失窃，物管将按照合同承担责任。

　　事件回放：

　　下班时发现家中被盗，报警后盗贼未能落网。失主熊先生认为物管保安没有尽到安全防范责任，为此要求赔偿。而物业公司认为，是熊先生的防范意识差，才导致被盗。昨日，熊先生所在小区的业委会，向物管公司要求更改物管合同，要把安全措施详细写进合同当中，以便分清业主和物管的责任。

　　失窃业主责怪物管

　　8月5日中午，熊先生下班回到巴南区某小区的家中，发现被盗。抽屉里的1600多元现金不翼而飞，相机、玉手镯等物品也不见踪影。熊先生当即报案，称家中被盗，案值4000余元。

　　警方现场勘查发现，熊先生住在二楼，客厅阳台是用铁栅栏封住的，小偷是通过厨房窗户翻进屋的。由于有价值的线索很少，至今未能破案。

　　失主熊先生认为，小区物管在安全管理上存在很大的漏洞，“以前使用的业主出入证，现在也不用了，不管什么人都可以随便进出小区，也很少看见小区保安巡逻，而且，小区内的监控也没有起到作用……”熊先生认为，自己按时交纳了物管费，物业公司就该对业主的人身和财产安全负起责任。

　　此前也被小偷光顾过的一业主认为，小区外围的围墙比较高，小偷根本无法翻墙入内，是保安没做好巡逻防范，让小偷混进小区。“业主的物管费中有相当一部分是用于维护小区治安，包括聘用保安。如果业主家中失窃，物管都不承担责任，那业主还花这笔钱干什么呢？”

　　“收了物管费，就该对业主负责。”多数小区居民表达了与熊先生类似的观点。

　　安保措施要进合同

　　小区业主频频被盗，熊先生等业主找到了业委会。该小区的业委会收集了业主的意见后，向物管公司提出质疑，认为小区治安状况有所滑坡。业委会要求物管公司对保安的工作职责、岗位的设置、巡查以及对保安的考核管理等，向业委会通报，并接受业主、业委会的监督。

　　业委会还郑重提出，要求更改目前的物管合同，将为小区业主安全提供安保措施的条款写进物管合同当中，如设置监控设施、启用业主出入证、履行好外来人员的登记、保安巡逻等。

　　业委会认为，物管公司应该实施“24小时全天候服务”。

　　“我们不是安保公司”

　　面对大多数业主“收了物管费，就该对业主负责”的质疑，物业公司大喊“冤枉”。物业公司岳经理道出了苦衷：公司配备的保安算是较多的了，保安是每两小时就定点定线巡逻，但也会防不胜防。

　　岳经理称，物管只是对相应区域内的房屋及配套设施进行维修、管理，对小区内的安全防范工作，只有协管的义务，没有当然的保卫义务。所以，业主家中被偷，物管公司是不应承担财产被盗损失的赔偿责任。

　　岳经理称，物业公司是服务公司，不是“安保公司”。他们按照物管合同维护小区正常秩序，如果连居民家里失窃都要他们担责，那么，“没几个公司愿意接物管业务”。

　　物业公司设立保安部，对进出小区的人员进行盘问，对小区的楼房进行巡视，对小区车辆行走、停放进行指挥管理，对小区出现的应急事件进行临时处理等等，这些都是物业管理公司的本职工作。但并不是说有了保安，就万无一失了。

　　岳经理指着自己办公桌上新颁布的《重庆市物业管理条例》称，他也正在学习。

　　岳经理称，他们正与业委会协商，在即将更改的物管合同当中，拟订需要写进的安保措施，“这其实也是分清责任的问题，如果物管把安保措施做到位了，业主再遭偷，我认为物管就不应该再承担什么责任了。”

　　教你修改物管合同

　　如果在聘请了物管公司的前提下，小区仍发生被盗或被抢事件，物管公司是否应赔偿？赔偿多少？

　　本报新闻律师团成员、重庆森达律师事务所主任律师贺天强称，10月1日起施行的新《重庆市物业管理条例》将引入“赔偿责任”，其中最重要的是保安责任，例如业主家中被偷，或在小区内被盲流殴打，物管要按事先与业主签订的合同，赔偿业主损失。目前，物管服务合同大多是格式合同，对于业主被盗被抢的赔偿责任，格式合同里面没有明确比例，大部分物业公司与业主也没有这样的合同约定。即便没有合同约定，如果业主有证据证明，案发前有外来人员随意进入、保安脱岗、监控不力等情况，物业公司也应承担相应责任。

　　注意

　　约定赔偿责任

　　10月1日新物管条例实施之后，我市的业主可与物管修改物管服务合同，在合同里予以明确责任，并约定根据小区的具体情况，约定赔偿责任。如：要求物管定点、定线、定时巡逻；要求物管颁发业主证，在业主证上张贴业主照片，业主持证出入小区，物管做好对外来人员的登记等。

　　注意

　　特殊保护要求

　　重庆市物业管理条例第五十一条规定：业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物管另行约定。

　　新物管条例实施后，物管合同还没到期的，业主或业委会也可以要求物管公司重新签订合同，约定安保条款。

　　注意

　　若没有业委会

　　目前有很多小区没有业委会，在这种情况下，业主可直接要求与物管签订合同、约定责任。一旦失窃，便可要求物管按合同承担赔偿责任。

　　重庆市物业管理条例

　　第五十一条：

　　物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。

　　业主被盗

　　物管补偿两千元

　　2月26日，家住渝北区某小区的梁晓回家一开门，惊奇地发现家中一片狼藉：家里被盗了！梁晓向警方报案后也没有结果。

　　很生气的梁晓要求物管公司赔偿，哪知物管公司不予理睬。梁晓以拒绝交纳物管费来对付物管公司，物管公司则以停水的手段予以“回应”。一气之下，梁晓遂将物管公司起诉到渝北区法院。

　　近日，经过法官调解，双方达成一致：物管公司给付梁晓补偿款2500元，梁晓限期补交拖欠的物管费800余元。

　　九成网友

　　要重签物管合同

　　昨日，本报公众调查中心就这一问题随机对40名网友进行了QQ在线调查。调查显示，90%的受访者称，新物管条例实施后，会主动要求与物管签订新的物管合同，约定安保责任。

　　调查显示，对于物管合同的具体内容，多数受访者都表示“不清楚，到时再说”。网友“味道”表示自己会在合同中“明确物管责任，不留法律盲点，确保在物业纠纷中清晰判定责任归属”。网友“尹胜民”则希望在物管合同中增加“物管应保证小区居民人身财产安全；公共设施若对外开放，收入归所有业主所有。”

　　与“尹胜明”一样，九成受访者表示小区安全措施一定要详细地写进物管合同中，有一成的受访者觉得“无所谓”，或者认为“没有必要”。记者张淑敏

　　邀您与律师

　　对话小区安全

　　近来，小区频频发生业主被盗案件，10月1日起，新的《重庆市物业管理条例》施行，也引起了社会的关注。

　　《重庆市物业管理条例》施行后，我们该与物管签订什么内容的物管合同，怎么约定安保条款？哪些条款对业主有利？明日，重庆森达律师事务所陈小燕律师将作客本报“互动星期二”栏目，与您共同探讨这一问题。

　　无论您是小区的业主还是物管公司，明日，您都可以拨打本报的热线63907301与律师探讨“对话小区安全”，也可前往本报热线接待室，与律师面对面交流。

　　风险加大后

　　物管费能增加吗？

　　一些物管公司在受访时表示，一旦在合同中增加安保条款，物业公司的管理风险更大，适当增加物管费也是合情合理的。

　　对此，贺天强律师表示，物管费的收取标准需经物价部门的核定，不是物管公司想涨就涨的，需要根据小区的状况和物管资质等而定。并不因为风险加大了，物管公司就可以随意增加物管费。