南宁市物业管理行业协会-业界观点

杂屋可以改变使用性质吗？停车服务费用到底如何收？物业服务收费决定权可否交给业主大会？这一系列备受关注的问题，都将在新的《湖南省物业服务收费管理办法》中明确。记者昨日从省物价局获悉，为了规范物业服务收费及行为，引导业主合理消费，省物价局将对原来的物业服务收费管理办法进行修订，并定于9月22日召开听证会，对《湖南省物业服务收费管理办法》（听证稿）进行听证，经听证后，2010年1月1日起实施。

本报将24名代表名单公布，有话要说的市民，可托他们在听证会上发表意见。

服务分等级、收费按菜单

《办法》突出“菜单式”服务，将服务等级与收费标准严格对应，由业主大会与物业服务企业分别选择组合确定。办法将住宅公共性服务分为五项五等级，业主可根据住宅实际情况选择其中几项，对各服务项目又可选择不同等级的服务，然后在当地政府公布的指导价范围上下10%的幅度内协商确定具体执行标准。市、州、县价格主管部门在省定基准价上下30%的幅度内制定当地住宅物业服务分项目分等级指导价，并定期公布，原则上每两年应公布一次。

中央空调维护费不得向业主收取

物业管理住宅区，因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通等不便的，业主交纳的公共性物业服务费应低于规定标准。

为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主(使用人)收取。

由业主购买（使用）的杂屋、车库的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的85%收取。改变使用性质的住宅、杂屋、车库，用于办公的应按照同类收费标准加收100%；用于商业的应加收200%。

车辆特约保管费实行市场调节价

物业管理区域内的车辆停放服务，包括场地占用服务、停车场地物业服务及车辆特约保管服务。已购买或租赁场地使用权的，不再收取场地占用费。停车场地占用费实行政府指导价，按照政府价格主管部门的有关规定执行；车辆特约保管服务费实行市场调节价，由双方协商确定。

代收水电费不得乱加价

有关单位向物业管理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主收费和提供服务。需要委托物业服务企业代收费的，委托单位应当与物业服务企业签订委托代收、代缴合同，并向物业服务企业支付不低于5%的代办服务费。

不得区分业主身份进行收费

物业服务企业对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业服务企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用，也不得向业主（使用人）收取未予标明的任何收费、期限在三个月以上的押金和保证金等费用。

住宅物业服务利润率不得超8%

物业管理公共性服务费用构成因素为：人员费用，物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域秩序维护费用，物业管理区域绿化养护费用，物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，管理费分摊，经业主同意的其他开支的费用、法定税费以及合理利润，住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%。

物业服务收费实行收费公示制度

物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准（含指导价标准、允许浮动幅度、实际收费标准）和代收的水、电、气、热、电信、邮政、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示。对需由业主(使用人)分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。