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《南宁市物业专项维修资金管理办法》11月1日起实施
小区的专项维修资金（即“房屋养老金”）如何交、如何管、如何用，一直是主管部门和广大群众关注的问题。经过十多次修改、完善的《南宁物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）将于11月1日起实施。这是昨日南宁市法制办公布的信息。
南宁市房产局物业科科长陈辰苗称，目前南宁在专项维修资金的归集、管理、使用方面存在诸多问题。比如，虽然有少部分小区建立了专项维修资金，但绝大多数的小区都将这笔“养老金”遗忘了；专项维修资金归集管理主体多样性、归集标准不一；此外，由于没有相关的法律法规依据，行政部门对这部分资金的监管基本处于真空地带。
《办法》的出台使得住房专项维修资金的交纳、管理、使用有法可依，更使得南宁住房专项维修资金的管理使用逐渐规范。与2007年公布的《南宁市住房专项维修资金管理办法（专家论证稿）》（以下简称《旧办法》）相比，《办法》有多个新亮点。比如，将“房改房”纳入管理；调整交存比例，未配置电梯的交5%，已配电梯的交7%；规定“老小区”按每平方米5元补交；开发商要先预交维修资金；支出数目较大要“审价”等。
【如何交】
现状：目前，南宁市归集专项维修资金管理主体多样、没有统一的归集标准。如有的每月按建筑面积收取0.05元—0.20元/m2，有的一次性按户收取500元—800元。
作为市民，最关心的莫过于这个专项维修资金到底该如何交存？购房者肖晓明就问：如果买一套100平方米不带电梯的商品房，房价每平方米4000元，该交多少专项维修资金?也有开发商提出，如果有业主是2008年买的房、2009年领的钥匙，到底以哪一年的标准为依据交存？
亮点一：有无配置电梯交存比例不同
《办法》规定：未配置电梯的物业、已配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额分别为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%、7%。
业主每平方米建筑面积应交存的首期物业专项维修资金的具体数额由市房产主管部门定期公布。
个例：广西润和物业公司的梁敏副总经理帮肖晓明算了一笔账：在排除各种不稳定因素后，暂时将房价为4000元/平方米房屋的造价定为1330元。按未配置电梯的物业以5%的比例、以一套面积100平方米的房子来算，那么肖先生就该一次性交纳1330×5%×100=6650元的专项维修资金。
亮点二：明确“房改房”纳入管理
《办法》规定：售后公有住房应当按照下列规定交存物业专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
解读：2007年9月5日，南宁市法制办就《旧办法》召开首次专家论证会的时候，就有不少专家提出，售后的公有住房（即“房改房”）是否可以考虑纳入管理范围。南宁市房产局物业管理科科长陈辰苗介绍，如今《办法》对维修资金的交存范围进行了扩大，除了商品房、经济适用住房，还将售后公有住房、拆迁安置房等物业的专项维修资金，也纳入交存、管理范围。
亮点三：“老小区”按每平方米5元补交
《办法》规定：本办法实施前未建立维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按建筑面积每平方米5元的标准，连续4年将首期维修资金交存至物业专项维修资金专户。
解读：南宁市法制办有关负责人称，由于南宁市建立维修资金制度较晚，大批物业项目已交付使用并过了保修期，但尚未建立专项维修资金。《办法》对实施前未建立维修资金的物业，明确了补建方式及标准。
那么，如果这笔费用用完了该怎么办呢?《办法》对业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。相关业主续交后的物业专项维修资金余额不得少于其按本办法应交首期物业专项维修资金数额。
个例：市民黄女士所购买的房子为100平方米，若要补交物业专项维修资金，按每平方米5元补交，一年需交500元。若连续4年将首期维修资金交存至物业专项维修资金专户，要交2000元。
亮点四：开发商要先预交维修资金
《办法》规定：新建物业的开发建设单位，应当在办理商品房预售许可或商品房现售备案手续前，或是本办法实施商品房预售许可，在办理现售备案前。按照房产主管商品房测绘备案的建筑面积足额预交物业专项维修资金。
业主在申请办理商品房权属登记前应当向开发建设单位支付预交物业专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。
【如何管】
现状：有关人士推算了一下，按照《办法》规定，一个小区交存的维修资金多达上百万元，甚至上千万元。目前一些已交存了维修资金的小区，有的是物业公司在管，有的是业委会在管，这很容易出现房屋维修资金被侵吞挪用的情况。
亮点五：房产部门主管业主大会管理
《办法》规定：物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。 市房产主管部门会同市财政部门负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。市财政部门设立物业专项维修资金专户，并委托商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行。
业主大会成立前，物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，由管理机构负责代管。业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管物业专项维修资金的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议到管理机构办理物业专项维修资金划转手续。
解读：《办法》对业主大会成立之前、成立后及售后公有住房的物业专项维修资金的管理主体均予以明确。
关于业主大会成立后是否进行资金划转，以及划转资金时应办理的手续在《办法》明确：业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管物业专项维修资金的，应当召开业主大会进行表决同意，由业主大会明确资金的管理模式，以确保归集的维修资金的使用安全。
【如何用】
现状：物业问题牵涉到千家万户的根本利益。有物业公司老总提出，即便是维修小区内的道路，要让业主投票决定，执行起来也不太好操作。市民吴珍也提出大部分业主想要知道的问题：专项维修资金不是小数目，要让业主清清楚楚知道自己交存的每一分钱的去处。
亮点六：使用资金条件须通过两个“2/3”
《办法》规定：使用方案应当在物业专项维修资金列支范围内公示不少于5天，物业专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案。业主委员会凭管理机构的备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用。
个例：南宁市荣和山水美地业委会主任黎建智认为，这款项保障了大部分业主的权益。比如就单栋楼来说，天面发生渗漏，那栋楼如果有20户人家，那么只需12户人家同意即可，而不必召开业主大会，要整个小区几百户的业主来讨论此事。
亮点七:支出数目较大要“审价”
《办法》规定：使用该项资金时，维修工程符合以下情况之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：单项维修工程费用超过一万元；一次性使用维修资金总额超过一万五千元；其他依法应当进行项目审价的工程。
为了合理使用专项维修资金，保障资金的安全性，《办法》对于涉及面广、数额支出较大的维修项目，要求进行项目审价。还规定，维修工程最终决算金额超出预算金额20%以上或超出部分在1万元以上的，超出部分需按本办法规定的程序重新申报。
为了能让业主清清楚楚知道自己交存的每一分钱的去处，《办法》还规定管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
亮点八:“耍赖皮”最高可罚5万元
《办法》规定：物业专项维修资金应当专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。
维修资金虽然重要，但如果有业主赖着不交怎么办？《办法》专门针对这些情况，作出了相应处罚规定。比如，开发建设单位不预交物业专项维修资金的，由市房产主管部门责令限期整改；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款并暂缓办理相关业务。
业主不交存或不续交应分摊的物业专项维修资金的，业主委员会可采取相应的催交措施。经业主委员会催交，业主仍不交存或续交应分摊的物业专项维修资金的，由市房产主管部门责令其限期交存。
挪用物业专项维修资金的，由市房产主管部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额1倍以上2倍以下的罚款；物业管理单位挪用物业专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 |
