南宁市物业管理行业协会-政策法规

建设单位自留、自持的房屋，由建设单位在竣工验收备案前存入住宅专项维修资金专户。法院拍卖的尚未销售的新建商品房，竞得人在办理不动产权登记前应将首期住宅专项维修资金存入住宅维修资金专户。法院拍卖的其他商品房，未缴存住宅专项维修资金的，竞得人应当在办理房屋交付手续时查验住宅专项维修资金缴存情况，并完成补缴。

第八条房屋所有权转让时，该房屋的住宅专项维修资金余额随房屋所有权同时转移。

在办理不动产转移登记时，转让人应当向受让人说明住宅专项维修资金缴存情况，并出具有关凭证。不动产变更登记后，受让人应当及时到管理机构办理维修资金信息变更手续。

第九条业主缴存的住宅专项维修资金及增值收益归业主所有，任何单位和个人不得挪用、侵占。住宅专项维修资金的增值收益应当转入住宅专项维修资金专户滚存使用，按每户专有部分面积比例分配并记账到户。

第十条尚未筹集首期住宅专项维修资金及住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的既有住宅小区，管理机构应当采取适当方式及时将有关情况书面告知住宅小区业主委员会（物业管理委员会）或物业服务企业。

尚未成立业主大会的住宅小区，缴存标准应不低于首期住宅专项维修资金的缴存标准或当地住房城乡建设部门公布的缴存标准，物业服务企业依据管理部门开具的资金筹集（续筹）告知书及时通知相关业主，业主凭告知书缴存资金至专户管理银行。

已成立业主大会的住宅小区，由业主委员会（物业管理委员会）拟订住宅专项维修资金筹集（续筹）方案，经业主依法共同表决同意后，由业主委员会（物业管理委员会）具体实施。住宅专项维修资金筹集（续筹）方案原则上应执行不低于当地住房城乡建设部门公布的缴存标准，经业主大会决定调整缴存标准的，筹集（续筹）方案应报送当地管理机构备案。

第十一条相关政府部门承担住宅专项维修资金缴存责任的，应当按照有关标准及时足额将资金缴存至专户管理银行。对于未按期及时足额缴存住宅专项维修资金的，管理机构应予以督促告知。

第十二条收取住宅专项维修资金应开具由自治区财政厅统一监制的专用票据。

第十三条住宅专项维修资金专用票据的领用、使用、保管、核销管理，应当按照财政部和自治区财政厅的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第十四条县级以上人民政府住房城乡建设主管部门应当建立健全住宅专项维修资金档案资料管理制度。

第十五条本细则印发实施前，已在前期物业服务合同内约定由物业服务企业收取的住宅专项维修资金，物业公司应当按照相关法律法规规定在银行开设专户单独存储，不得与其他资金混存，并规范开展资金的管理、使用、续筹等工作，定期公示资金收支情况，不得侵占或随意挪作他用。

经业主依法共同决定，住宅专项维修资金余额及业主后续缴存的住宅专项维修资金应移交给业主大会管理，存入业主大会指定账户。移交前，物业服务企业应在县级以上人民政府住房城乡建设主管部门的监督下开展审计工作，审计报告应向全体业主公示，公示期不少于15个工作日。相关审计费用可以在专项维修资金中列支。

第十六条业主大会成立后，决定不再委托管理机构代管住宅专项维修资金的，应当通过召开业主大会，就自行管理住宅专项维修资金的决议、住宅专项维修资金筹集（续筹）、存储方案和专户管理银行（选择的专户银行应当与属地住房城乡建设主管部门公布的专户银行范围一致）、住宅专项维修资金账目管理办法和管理责任人、住宅专项维修资金的使用办法、住宅专项维修资金的第三方服务等事项进行表决，经达到符合法律法规表决比例的业主同意后，由业主委员会（物业管理委员会）报街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第十七条业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，由业主委员会（物业管理委员会）持街道办事处（乡镇人民政府）备案证明与业主大会决定的专户管理银行签订住宅专项维修资金委托管理协议，委托管理协议应当加盖业主大会印章，开户主体应当明确为物业管理区域业主大会。

业主大会开立银行专户后，业主委员会（物业管理委员会）应当持住宅专项维修资金委托管理协议和开户信息到管理机构办理住宅专项维修资金划转手续。管理机构应当自受理之日起10个工作日内通知专户管理银行将该物业管理区域内住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会维修资金专户，并将维修资金有关收支情况账目等移交业主委员会（物业管理委员会）。

第十八条各设区市住房城乡建设主管部门应建立住宅维修资金使用审价、监理机制，结合本地实际和有关政策确定需进行审价、工程监理的住宅维修资金使用额度。达到额度标准及超出标准以上的，住房城乡建设主管部门应启动相关程序对该类改造、维修项目加强监管。涉及电梯、消防等设施设备维修的，市场监管、消防救援等部门予以配合。

有关的项目审价、监理、招投标等费用纳入项目维修成本，在专项维修资金中列支。

鼓励各地建立本地住宅小区维修费用标准定期采集与发布机制，为业主大会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业和相关部门提供较为客观、公允的计价参考依据。

第十九条申请使用住宅专项维修资金前，应当由业主委员会（物业管理委员会）、相关业主或物业管理单位提出资金使用方案，经业主依法共同表决同意后实施。方案应当包括拟维修、更新、改造的项目名称以及工程内容及工程量、费用预算、维修时间、工期、费用分摊等内容，并在物业管理区域明显位置公示不少于5日。

第二十条住宅专项维修资金由管理机构代管的，业主委员会（物业管理委员会）、物业管理单位持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、维修合同等材料，向管理机构提出住宅专项维修资金使用申请。管理机构应当在7个工作日内完成相关材料审核，符合资金使用条件的，通知专户管理银行将所需维修资金拨付至维修单位账户。

未成立业主委员会（物业管理委员会）或者没有物业管理单位的，可以由相关业主或者街道办事处（乡镇人民政府）代为申请；原产权是房改住房的，由原产权单位申请。

住宅专项维修资金已经划转业主大会自行管理的，按业主依法共同表决同意的相关住宅专项维修资金管理制度执行。

第二十一条通过议事规则和管理规约约定，可以授权业主委员会（物业管理委员会）或物业服务企业行使一定额度内住宅专项维修资金使用决策权限的，额度内由业主委员会（物业管理委员会）或物业服务企业向管理机构提出使用申请，资金使用方案需附带相关证明材料，符合条件的资金使用方案视为已经前置表决同意。超出额度的，按正常程序申报。

第二十二条经业主依法共同决定，住宅专项维修资金可以用于购买保修期满后消防设施、电梯等共用部位、共用设施设备含维修安全责任在内的相关商业保险。

第二十三条发生下列严重影响物业正常使用的紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行紧急维修、更新、改造的，应当及时制定维修、更新、改造的方案并在物业管理区域内显著位置公告：

（一）水泵、水箱（池）发生故障，影响正常使用的；

（二）电梯发生故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

（三）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，有资质的鉴定机构出具鉴定报告、检测报告等鉴定文件的；

（四）屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用，有资质的鉴定机构出具鉴定报告、检测报告等鉴定文件的；

（五）专用给排水设施坍塌、堵塞、爆裂的；

（六）消防设施和消防器材缺失、破损严重，危及公共安全，消防救援机构出具整改通知书的；

（七）经鉴定为C、D级危险房屋、配电设施设备故障等严重影响居民人身财产安全或者正常生活秩序的其他紧急情况。

前款规定的维修、更新、改造事项不属于工程质量保修范围，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列规定办理：

（一）业主大会成立前，物业管理委员会或者物业管理单位应当在县级以上人民政府住房城乡建设主管部门的监督下提出使用方案，并持有关材料向住宅专项维修资金管理机构申报。管理机构收到申报后5个工作日内按照相关程序审核同意，通知专户管理银行按所需维修资金的预支比例将预付款划转至维修单位，待维修通过验收合格后支付剩余款项。

（二）业主大会成立后，经业主大会决定住宅专项维修资金由管理机构负责代管的，物业管理单位或者业主自行管理的执行人持有关材料向业主委员会（物业管理委员会）提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会（物业管理委员会）审核同意后，向管理机构申报，管理机构收到申报后5个工作日内按照相关程序审核同意，通知专户管理银行按所需维修资金的预支比例将预付款划转至维修单位，待维修完成后按使用方案支付剩余款项。

（三）业主大会成立后自行管理住宅专项维修资金的，业主委员会（物业管理委员会）应当按照业主依法共同表决同意的相关住宅专项维修资金制度以及业主大会议事规则、管理规约的有关规定申领，在住宅专项维修资金中列支。

（四）未成立业主委员会（物业管理委员会）或者没有物业管理单位的，由相关业主或者街道办事处（乡镇人民政府）代为申请，县级以上人民政府住房城乡建设主管部门可以组织代为维修，管理机构按照相关程序审核同意后，在住宅专项维修资金中直接列支。

（五）因特殊情况需物业管理单位先行垫付用于维修和更新、改造或者采取应急防范措施的，经业主委员会（物业管理委员会）书面同意并向街道办事处（乡镇人民政府）报告后，可以先行组织施工，并在竣工验收合格后，按规定办理核销手续。

（六）发生紧急情况后，未按规定及时实施维修和更新、改造或者采取应急防范措施的，县级以上人民政府住房城乡建设主管部门应督促限期改正；仍未进行维修和更新、改造或者采取应急防范措施的，县级以上人民政府住房城乡建设主管部门可以先行组织代为维修，管理机构按照相关程序审核同意后，在住宅专项维修资金中直接列支。

第二十四条维修、更新、改造项目的竣工决算，应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日，方可办理结算。

维修、更新、改造项目竣工决算超过费用预算的20%或超出金额1万元以上的，超出部分应当由业主依法共同表决同意后，并在物业管理区域明显位置公示不少于5日，方可办理结算。

紧急维修情况下的住宅专项维修资金预支比例由各设区市住房城乡建设主管部门结合实际情况确定，维修、更新、改造项目竣工决算后，拨付维修费用余额。

第二十五条管理机构应当通过住宅专项维修资金信息管理系统适时与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并每年定期向业主公布下列事项：

（一）住宅专项维修资金缴存、收益、使用和结存情况；

（二）列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主大会自行管理维修资金的，应当按以上内容进行公布。

第二十六条各地应当建立住宅专项维修资金审计制度，定期对辖区范围内住宅专项维修资金归集管理使用情况开展审计。业主反映或投诉住宅专项维修资金管理使用不规范的，可在当地县级住房城乡建设主管部门指导下开展审计。

第二十七条挪用、侵占住宅专项维修资金的，由物业所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期归还，并根据相关法律法规处罚。涉嫌犯罪的，移交公安部门处理。已经实行城市管理综合行政执法体制改革的地区，挪用、侵占住宅专项维修资金的，由物业所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期归还。逾期不改正的，由城市管理综合行政执法部门负责追回被挪用、侵占的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处罚款。

第二十八条行政主管部门、管理机构、业主委员会、物业管理委员会、物业管理单位及相关业主违反本细则规定，有下列情形之一的，按照有关法律法规规定由有关部门对相关责任人依法处理：

（一）未及时核准、拨付住宅专项维修资金；

（二）未履行管理职责，造成住宅专项维修资金流失；

（三）截留、挪用、侵占住宅专项维修资金；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第二十九条本细则下列用语的含义是：

（一）住宅专项维修资金，是指业主缴存的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后物业服务合同约定以外的维修、更新、改造的资金。

（二）住宅共用部位，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的部位以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（三）共用设施设备，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第三十条本细则自印发之日起施行。各设区市根据本实施细则出台具体的操作办法。本细则实施前未建立住宅专项维修资金的应当补建，具体办法由各设区市制定。