第397期“法律顾问咨询服务日”
2025年1月13日
问题一：业主快递在小区驿站或公共区域丢失，要求物业公司赔偿，物业该如何应对？
律师：依据《民法典》第八百八十八条、第九百四十二条规定，若物业未与业主约定快递保管义务，仅提供代收驿站场地或公共区域放置服务，对快递丢失无直接赔偿责任。物业应先协助业主调取监控、核实快递签收记录，联系快递公司排查责任；若业主不能证明物业存在故意或重大过失（如未妥善管理驿站、监控损坏未及时维修），物业则不需承担相应过错责任。建议物业在小区公示快递保管须知，明确责任边界，同时完善驿站管理和公共区域安防措施，减少纠纷。
问题二：物业在小区内开展节日活动、春节游园会等需注意什么法律问题？
律师：根据《民法典》《物业管理条例》及地方相关规定，物业开展此类活动需重点关注四大法律问题，避免侵权或违约：
第一，公共区域使用需经业主同意。小区活动多占用公共场地（如广场、绿地），依据《民法典》第二百七十一条，公共区域属全体业主共有。因此物业需先征得业主同意，即需通过业主大会或业主代表会议通过，严禁未经同意擅自开展活动，否则业主有权要求停止并赔偿。
第二，不得侵犯业主相邻权（防噪音、防扰民）。依据《噪声污染防治法》及高安市答复要求，活动需控制时间（避免夜间 22 点至次日 6 点）、降低噪音（如需限音响分贝，夜间不得超 55 分贝），同时采取降噪措施（如设置隔音屏障）。若因噪音引发业主投诉，物业未及时整改，可能构成对业主相邻权的侵犯，需承担侵权责任。
第三，履行安全保障义务。根据《民法典》第九百四十二条、第一千一百九十八条，物业需对活动安全负责。例如游园活动需检查场地设施（如防滑、防碰撞）、配备安保人员疏导人流、制定突发事故应急预案（如儿童受伤急救）；避免因场地隐患或组织疏漏导致业主人身、财产损害，否则物业可能承担相应赔偿责任。
第四，公共收益归属需明确。若活动涉及收费（如报名费）或引入商业合作（如赞助商设展），产生的收益属业主共有。物业需全程公示收益明细，不得擅自截留或挪用，需按业主大会约定将收益用于小区公共设施维护或返还业主，严禁侵占业主共有财产。 |
