南宁市物业管理行业协会-业界观点

　　物业管理行业是个历经磨砺的行业。自1981年行业在我国诞生以来，一直是伴随着矛盾、纠纷、怀疑、非议成长起来的。在这个艰难的过程中，行业上下始终坚定信念，以扎实的行动推动行业发展——这其中，两会这个特殊的平台也起到了重要的作用——总是在最关键的时候，物业管理行业通过两会平台发出自己的声音，为行业的可持续发展呐喊。

　　减轻税负 岂止行业的自我救赎

　　近日，广州某媒体以“物业服务企业，别拿企业亏损忽悠业主了”为噱头，组织报道文章，把物业管理业界争取良性生存环境的呼声蔑为“忽悠”。用该文作者的话来说，一些物业服务公司肆意侵占本属于全体业主的公共收益，其列出的《收支明细表》中却永远都显示“亏本”，但是一旦业委会要炒物业服务公司，物业服务公司通常都是“打死也不走”。

　　真实情况到底是怎样的呢？

　　中国物业管理协会行业发展研究中心《物业管理行业税负问题研究》课题组近日发布一份研究报告，报告指出物业管理行业生存状况不容乐观。以中物协2007年开展的物业管理行业生存状况调查统计数字为例：2006年盈利企业仅占调查企业的39.7%。此数据表明，仅有40%的企业赢利，而有60%的企业亏损或持平。加之《劳动合同法》实行给企业造成人力成本增加，以及金融危机引发的社会、经济新形势也使得部分企业尤其是一些房地产企业属下的物业服务企业，经营更加困难。物业管理业界形成巨大的生存压力。

　　问题是，短期内，物业管理行业目前面临的困难多数不可能彻底解决。例如，当前物价和人力成本不断上涨，而物业管理收费水平难以得到同步调整；物业管理收费难，致使全国性的物业管理费收费率低；业主整体性物业管理消费意识有待进一步增强，物业管理纠纷依然频发，等等。面对这样的客观现状，从税收政策上给予物业管理行业扶持和支持，无疑具有重大的现实意义。

　　早在2007年，中物协就已敏锐地发现了这一问题，并将研究和解决物业管理行业税负问题列为中物协二届理事会的一项重要工作。2008年“两会”期间，中物协撰写《关于建议对物业管理行业给予适当政策优惠的提案》，由全国政协委员、中物协副会长田在玮向十一届全国一次会议提交。同时，由中物协常务理事、福州市第十三届人大代表林常青向人代会提交议案，呼吁减轻物业管理行业税收负担。

　　在中物协和有关部门的努力和协调下，2008年10月，财政部税政司在答复十一届全国人大代表“关于减轻物业服务行业税收负担的建议”中明确：“为了促进下岗失业人员再就业，国家对企业当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加的优惠。定额标准为每人每年4000元，可上下浮动20%，由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。物业服务企业符合条件的也可以享受上述优惠政策。”至此，长期渴望减轻税负的物业服务企业看到了第一缕曙光。

　　值得关注的是，在今年的全国两会之前，2月21日，中物协在福建召开“物业管理行业税负问题研究”课题论证会。中物协会长谢家瑾、秘书长陈伟，福建省有关领导，全国人大代表陈晓萍，及课题组组长林常青等参加了会议。会议从目前物业管理行业的税负现状入手，提出物业管理行业税负问题，分析存在的问题及造成的影响，结合讨论扶持物业管理行业税收政策的现实意义，提出了完善物业管理行业税收政策的具体建议。会后，形成了专题报告建议案，由陈晓萍向第十一届全国人代会进行了提交。　　

　　但是，如同广州某媒体的报道和认识一样，把对物业管理税收减负只是看作行业的自我救赎，那有失偏颇和狭隘。税收减负表面看是惠及物业服务企业，其实真正受益的还是业主，更是我们的社区和整个社会。

　　在今年的全国人代会上，陈晓萍代表在提交建议案时以福州市为例进行了数字说明：去年福州发生了各类物业管理纠纷、上访、信访高达225件，诉讼到基层法院和福州市中院审理的分别为443件和150件。其中，有30多个住宅项目皆因物业服务企业经营艰难撤出了项目，而这些小区业主大多为低收入人群，尽管小区物业管理费标准低，但缴费率依然很低。陈晓萍呼吁，在目前情况下，最简捷有效的途径就是减轻物业服务企业税负。为此，陈晓萍建议降低物业服务企业的营业税税率：建议比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业，将物业服务企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率，以扶持物业管理行业的生存和发展。

　　如果对于陈晓萍说的几个数据作进一步分析，我们不难发现，物业服务企业和业主作为物业管理最重要的两个主体，试问，缺了一方，物业管理何以健康发展。而通过国家制定扶持物业管理行业的税收政策，在不增加业主经济负担的同时，又能保证物业服务的正常开展，无疑具有重大的现实意义。

　　从经济学的角度讲，税收政策具备调整利益分配关系和扶持社会健康发展的双重功能。调整利益分配关系，就是要创造公平税收环境，使税收负担与纳税人的负担能力相适应；扶持社会健康发展，则是要真正关注民生。从这个角度讲，通过调整国家的税收政策，减低物业管理行业的税负，不失为扶持物业管理行业持续健康发展的有效举措。

　　行业调解

　　也是社区和谐的良方

　　近日，网络上发布的北京市朝阳区法院双桥法庭副庭长陈红的日记也引起了人们广泛的关注。陈红在日记中表示，2008年双桥法庭收案4000多件，法官们个个疲于奔命。2009年才过去两个月，双桥法庭的收案数就已经超过了2000件。

　　而据朝阳区法院披露的信息表明：朝阳区法院2005年案件量就突破了5万件大关，到2008年，案件量再次突破6万件大关。朝阳区法院院长李新生表示："朝阳区法院去年结案最多的法官，一年结案达到1134件。这个数字意味着，她平均每天要开8-12个庭，结3起案件。"因此，北京市朝阳区法院自2006年起就以案件过多为由，不再受理物业服务企业起诉业主欠费的案件了。

　　面对极其稀缺的司法资源，当前物业管理行业的现状是：伴随着行业的蓬勃发展，由于一些现实的原因，物业管理纠纷和诉讼整体上仍然在增长。这一矛盾和反差迫切呼唤新的纠纷解决机制。

　　在这样的背景之下，中物协启动了“物业管理行业调解机制研究”课题。

　　2008年10月20日，“物业管理行业调解机制研究”课题论证会在天津召开。此次会上，中物协、最高院、部分地方主管部门及物协、天津市高院和中国国际商会调解中心有关领导和专家参会，并就“物业管理行业调解机制研究”课题报告的相关问题进行了论证、探讨。此后，《中国物业管理》杂志刊发陈伟和高飞的文章《物业管理行业调解机制研究》，在业界进行了学习交流。

　　当前，法院系统也在探索建立以诉前和解、庭前和解、判后答疑为主体的调解和解工作机制。例如，仅2008年朝阳区法院就有近9000起纠纷经过诉前调解解决，最终没有进入诉讼阶段。2008年12月17日，最高院司法改革办公室副主任蒋惠岭一行到访中物协，并与中物协副会长徐俊达、田在玮，秘书长陈伟等就“多元纠纷解决机制”问题进行了研讨和交流，会上最高院司改办就《关于建立健全多元纠纷解决机制的若干意见》向中物协征求意见，并进一步探讨了最高院与中物协共同建立地方试点的可行性。双方达成了许多共识。

　　在国外，行业调解已经发展得比较成熟，一些国家都立法强制规定部分诉讼案件必须首先适用行业调解，或者赋予法官对案件优先适用行业调解的裁量权。在我国，伴随着《物权法》等相关法律法规的实施，以及最高院“多元纠纷解决机制”的有效探索，物业管理行业的纠纷调解机制必将打开新的局面。在这样的背景下，今年两会期间，全国政协委员、中物协副会长田在玮向十一届全国政协提交了议案——《关于进一步发挥行业协会在调解物业管理纠纷中作用的建议》。

　　三保一促

　　全行业应把握的大局

　　今年，国家提出了“保民生、保增长、保稳定，促就业”的民生政策和目标。对于物业管理这个特殊的服务行业来说，无疑要正确把握这一大局，也是整个物业管理行业学习两会精神的重要切入点。

　　目前，在不少小区，物业管理的现实状态是：业主自感权益受损呼吁维权，物业服务公司却叫苦连天。其实，物业管理行业区别于其他服务行业，正如全国人大代表、安徽工业大学管理学院院长杨亚达在两会期间所说的，物业管理作为一个朝阳服务行业，在推动经济、改善民生、解决就业、稳定社会等方面都发挥了较大作用。

　　物业管理的本质是公共管理和服务，也可以称之为准公共管理和服务。因此，有业界人士认为，如果把物业管理单纯地作为一个物权问题来处理，最终是不可能解决物业管理中的矛盾的。只有把物业管理纳入到社区管理、公共管理中，才能化解矛盾、解决问题。也正是源于物业管理这样的一种属性，使得行业在“保民生、保增长、保稳定，促就业”的民生工程中将发挥重要作用。

　　中物协行业发展研究中心将物业管理对于社会经济的重要作用归结为三个主要方面：一是增加就业岗位，每年物业管理行业约可以吸纳30万就业人员，占全国新增就业人口的2.69%；二是有利于构建和谐社会，物业管理有利于打造安全、宁静、舒适的社区环境和建立社区的和谐氛围；三是有利于维护社会稳定。据公安网报道，实行物业管理的小区与没有实行物业管理的小区每万户发案比例为1∶38，每万户刑事发案率比例为1∶10。

　　纵观国外，享有“花园城市”美誉的新加坡，其国民的居住质量很高，与高水平的物业管理是分不开的。社区和，社会和；社区安，天下安。作为一个最贴近“民生”的服务行业，物业管理对提高居民生活质量和工作质量方面发挥着重要作用，是品质生活重要的组成部分。另一方面，良好的物业管理对延长建筑物与设施的寿命，提升物业使用价值与经济价值，节约社会资源，现实可持续发展，起着举足轻重的作用。

　　早在2001年前后，关于物业管理法制化、规范化的呼声很高，许多人大代表和政协委员就建立和完善物业管理法律法规进行呼吁，2003年，国务院《物业管理条例》颁布，配套法规也相继出台。之后，2005年以来的一段时间，关于“物权”立法的呼声甚高，成为当时两会的热点问题之一，2007年《物权法》出台和实施。我们也相信，不管是减轻税负、行业调解，还是“三保一促”，今天物业管理行业发出的呼声，在不久的明天将化作推动行业发展的春潮，进而实现我国物业管理又好又快的发展。