南宁市物业管理行业协会-业界观点

合肥市房产局物业处处长马万里介绍，目前，合肥市在加强物业行业监督和管理工作中，积极吸纳了发达城市的成功经验，结合本地实际，通过各级行政部门的适时介入，物业纠纷协调解决取得了显著的效果。下一步将依照物业条例，区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；街道办事处，乡镇人民政府具体负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会缓解工作，协调解决物业纠纷；居民委员会、村民委员会应当依照各自职责协调街道办事处、乡镇人民政府，做好物业管理相关事务。要逐步建立和完善市一区一街道办事处（乡镇人民政府）—居（村）民委员会四级物业行政管理框架。

新建物业实行质量保修金制度

物业主管部门已经向市政府提交设立财政专户方案，建议政府设立专门财政帐户，将物业质量保修金纳入政府监管范围，瓦解开发商与承建商利益同盟。建设单位在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%-5%的比例，一次性向市财政专户缴存物业质量保修金。今后，如果建设单位不履行物业保修义务，给业主生活和物业活动管理造成不便，业主、业主委员会或物业公司可以提出申请，维修费用将从质量保修金中列支。市房地产行政主管部门负责对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还，实施统一监督管理。

此外，为控制开发商公共物业遗留问题，给物业工作造成“先天不足”，杜绝开发商和物业公司“踢皮球”现象，建立物业综合验收备案和现场查验制度，实现从源头上控制开发商将存在问题的公共物业和设施设备抛给物业公司和业主。

物业经费“瓶颈”有望突破

马处长介绍，合肥市住宅物业专项维修资金，从2000年9月1日开始归集，至今累计已近16亿元。随着时间的推移，大量的物业已近或即将进入物业维修期，全市物业维修资金安全、稳妥的使用已经迫于眉睫。目前，主管部门已多次向政府提交报告，建议尽快成立合肥市物业专项维修资金管理中心，积极稳妥地做好物业维修专项资金的使用和管理。

伴随改革开放的春风，房屋商品化和物业管理专业化在我国已经经历了近30个年头，合肥市上世纪90年代初开始诞生物业公司以来，在一批物业管理人的不懈努力下，合肥市物业行业经历了由弱变强、由少变多、由混乱到规范的发展过程。近几年的发展速度和成效十分明显，尤其是2008年以来，合肥市物业管理工作无论是从行业主管部门的制度保障，还是物业公司本身成绩都十分显著。

业内人士分析认为，尽管我们的行业制度和经营管理模式日趋成熟，但随着时间推移，我们要面对着大量的小区公用部位和公共设施设备已经进入破损或老化期，有的甚至无法发挥正常的使用功能，很多小户的电梯、二次供水设备、消防智能化设施都到了快要报废更新的年限，但从未进行过大修，小区的监控屏幕模糊不清形同虚设，小区单元门、围栏锈蚀严重，楼道墙面、顶部脱落等等，对此业主意见越来越大，有的业主变以此为由拒交物业管理费也经常发生。

就物业公司的服务内容和资金现状来说，物业公司无此项开支内容，也无能力承担这些费用；而开发商以超过保修期为由，不再为此承担维修费用的也很多。由此形成业主、物业公司和开发商三角纠纷，严重影响了物业使用和物业管理于服务的正常秩序，从而造成业主不满意，拒交管理费物业公司入不敷出，降低服务质量，甚至出现了一些小区“姥姥不疼舅舅不爱”无人管理的恶性循环；产生这种现象的原因不能单纯地归罪于物业公司或开发商，房子的“养老钱”没有充分发挥作用已经深层次地制约了物业的长远发展，所以解放物业专项维修基金是业内人士共同期待，也是行业发展的必然要求。

多部门多手段攻克物管难题

据介绍，为加强业主大会和业主委员会监管，合肥市物业主管部门将采取多部门联手，一起打出“组合拳”将引入更多行政力量，出台政策措施更加细致明确。

据马处长透露，在外部环境上，要充分发挥接到、乡镇人民政府的区域优势和职能，具体做法上更加细致具体。首先，业主大会筹备组牵头单位由居（村）民委员会调整为街道办事处（乡镇人民政府），筹备组人数不作具体限制，但业主代表人数不得低于总人数的二分之一。其次，通过地方法规或法规性文件，进一步明确街道办事处、乡镇人民政府是业主大会和业主委员会监督管理和服务责任主体，今年省十一届人大常委会第十三次会议审议《安徽省物业管理条例（修订草案）》，新的物业管理条例将首次明确房屋维修金使用原则，并对业主委员会成立、小区车位使用等诸多焦点问题作出明确规定。合肥市下半年也将对《合肥市物业管理条例》进行修订，把法规性制度、法定条款写入省市物业管理条例中，做到“有法可依”、“有法必依”。

2006年3月1日开始实行的《合肥市物业管理条例》就明确规定，“街道办事处（乡人民政府）应当协助区、县物业管理主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督”。督促其依法履行职责，调节物业纠纷，要把此项工作内容纳入到政府目标责任管理，严格评议，严格考核和责任追究。更多行政力量参与物业管理。

加强物业服务准入和退出监管。今后，物业公司动不动就玩“不辞而别”的做法将行不通了。为加强物业服务在承接物业和退出物业管理的过程中行为更加规范，合肥市将积极探索并实施物业服务保证金制度。物业服务在与开发建设单位（业主委员会）签订《前期物业服务合同》（《物业服务合同》）时，按照约定缴纳合同履约保证金。今后，对物业公司管理、维修以及损坏小区公共设施、设备，收业主的物业费、水电费及其他经营收入不退还的，拒不移交相关物业及业主材料和物业服务用房，扣除相应的履约保证金。

建立物业“黑名单”，为了监督广大物业有序规范经营，合肥市物业协会已经着手加大物业自治管理的力度，自制不再是一“考”定终生，对自制实行动态管理。物业主管部门规定，对物业公司的经营行为做了严格的规定，对不积极提高服务质量、业主意见大反映强烈、物业纠纷频现的，物业管理部门将对其进行降低自制或吊销自制证书予以出发。对于所持自制证书不符合相应自制等级条件的，两年内受到违反物业管理法律法规行政处罚达到3次以上的，以及两年内发生重大责任事故的，申报材料弄虚作假，拒绝移交物业服务项目或擅自撤离所服务项目都将予以降低级别或吊销自制证书的处罚。被降级或吊销自制证书的企业将被列入物业行业“黑名单”，并在媒体上公布，接受社会监督。

规范物业招投标，物业服务费实行“优质优价”，一直以来，开发商开发的项目自己招标或干脆自己管理，由于引进物业公司缺乏监督和审核，为物业服务质量埋下隐患，很多物业纠纷根源就是由于物业服务的不规范，服务意识差，服务水平低造成的，物业公司管理和服务方式缺乏监督和制约，甚至有些服务方式粗暴生硬，有时难免损害业主利益。物业公司的规范与否及服务是否真正做到以人为本，直接关系到物业在广大市民心目中的形象。

据了解，去年8月《合肥市物业管理招投标程序规定（实行）》出台，标志着开发商自建自管、“钦定”物业公司的时代已经结束。今后将严格按照招投标程序要求操作，进一步规范公平、公正、公公开的招投标竞争机制。

主管部门加强物业招投标过程中监督，具体出台了多项措施。定期更新评标专家成员，优化公开招投标程序和评标细则，鼓励物业服务水平上当升级，对获得国家示范、升级、实际优秀物业管理项目的投标物业进行加分，严格招投标纪律。与此同时，主管部门也在加快建立和完善物业服务收费政府指导价和市场调节价相结合的制度。物业服务收费实施“优质优价”做到每年调整政府指导价，形成“质价相符”物业收费机制，为物业服务行业创造良好的发展环境。

多部门联手攻克物业难题。马处长还强调，物业管理涉及面广，但靠一两个部门难有作为。呼吁尽快建立健全物业管理问题协调机制，规划、物价、房产、工商、市容、街道、公安等单位，部门相互协作，共同规范和促进开发商、物业和广大业主的行为。

同时，加大物业法规及政策的宣传力度，大力开展物业服务行业队伍人才建设，广开渠道，面向社会广泛宣传物业法规政策，要让各级政府部门、物业服务以及广大业主，及时全面了解物业条例及相关政策规定。参与监督，依法履行职责和义务，为物业行业共同营造一个良好的社会氛围。同时，加强行业中高级专业技术人才的培养，利用市局主管部门和物业协会，积极组织物业管理师、物业管理资格培训，物业服务技术规范和标准培训，以尽快提高物业行业整体队伍素质和专业机能水平。