南宁市物业管理行业协会-行业动态

前不久，《广西企业住所和经营场所登记管理办法（征求意见稿）》（下称《意见稿》）公布，允许住宅在合法情况下登记为经营用房。5月7日，南宁市物业管理行业协会（以下简称南宁物协）就“住改商”提出4点建议，欲提高准入门槛。对此，许多业主表示赞成，而有意在小区以“住改商”方式办公的企业则担心，自己会因此拿不到进入小区的“门票”

1、建议“住改商”应满足三个条件

5月7日，记者获悉，南宁物协就“住改商”相关条款，正式给自治区法制办递交了意见及建议函。根据意见函，南宁市物管行业协会就《意见稿》中第五条、第九条涉及小区物业管理的问题，提出了4条修改建议。

第一条意见是建议更改《意见稿》第五条第二款的内容。该条款规定：“企业登记机关对合法使用证明材料实行形式审查，不审查住所和经营场所的法定用途及使用功能。”建议修改为：“企业登记机关对合法使用证明材料实行形式审查。申请将住宅登记为企业住所或经营场所的，应当提供规划主管部门、有利害关系的业主同意的证明，以及住宅所在小区物业服务企业出具的将住宅登记为企业住所或经营场所不违反小区管理规约的证明”。

修改理由：南宁物协表示，不同用途、不同使用性质的建筑物，其设计、建造的标准各不相同，改变建筑使用性质，应经过原审批的规划行政主管部门批准。

此外，《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”因此，将住宅改为商用应遵守小区管理规约，并经有利害关系的业主同意。同一栋楼的业主，甚至整个小区的业主均为有利害关系的业主。

为此，根据相关法规，“住改商”符合法律规定必须同时满足三个条件：（1）报原审批的规划行政主管部门批准；（2）遵守小区管理规约；（3）征得有利害关系的业主同意。

2、建议增加物业收费等方面规定

第二、三、四条意见均为建议增加某方面内容。

建议增加条款一：企业依法将住宅登记为住所或经营场所的，物业服务企业可对登记为企业住所或经营场所的住宅按商业物业收取物业服务费用。

增加理由：南宁物协认为，“住改商”后，企业在住宅进行经营活动，将会增加小区公共设施设备的负担（如电梯使用频率更高、车位更紧张、水电公摊更多等），产生各种扰民问题，小区管理难度和成本更高。

建议增加条款二：企业将住宅登记为住所或经营场所后，应当将登记的情况在小区公示。住宅所在小区的物业服务企业、有利害关系的业主对将住宅登记为企业住所或经营场所的合法性提出异议的，工商行政主管部门应当核实并书面答复异议人。经核实企业将住宅登记为企业住所或经营场所不符合法律规定的，应当责令企业在一个月内改正，拒不改正的，注销登记。

增加理由：南宁物协称，由于企业住所及经营场所登记仅是对申请材料进行形式审查，难免有些申请材料与实际情况不一致。为保障小区有利害关系业主的合法权益，应当给予业主及物业公司知情权及救济的权利，即将登记情况进行公示，业主或物业公司提出异议，工商行政主管部门审查异议并作出相应的处理。

建议增加条款三：企业在住宅从事经营活动，违反法律法规规定的，由工商、规划、消防、环保等部门处理；侵害业主合法权益的，业主或业主委员会可以依法提起诉讼。

增加理由：南宁物协表示，有些企业在住宅从事经营活动，擅自拆改建筑物或管线，改变或毁坏消防设备，或者造成环境污染，对这些违法行为，应由相关主管部门处理。如侵害业主的权益的，业主或业委会应当有权起诉。

3、企业担心“门槛”提高后难进入

该修改意见提出后，如果成为法规条款，将对业主和企业带来较大影响。5月7日下午，南宁市某小区业主夏女士听记者陈述上述修改建议后表示，这些条款比较符合业主的利益。

她说，她目前所住的小区就是纯住宅小区。如果她所住的楼栋有营业场所，小区内进出人员会比较复杂，回到家后还得提防安全问题，感觉很不好。

“夏女士说，“住改商”征询利害相关人的意见、在小区内公示，有条款约束企业，这都是很合理的请求。

在多数业主对这4条意见表示欢迎的同时，企业方面则表示为难。因为，这4条意见无疑提高了企业进驻小区的门槛，企业担心条款过于细化、严格，会拿不到进入小区的“门票”。

南宁网友“可乐”表示，他对“住改商”政策观望了许久，正筹划在住宅小区注册公司的事。南宁物协提出的意见，抓住了要点。不过很多企业可能因此被挡在外面，比如第三建议提到，“住改商”的需在小区公示。单是这一条，很多企业就很难通过，特别是碰到“住改商”业主与邻居有矛盾的。

5月7日，自治区法制办表示，已收到南宁物协的意见函，目前社会各方对《意见稿》提出了不少意见，这些意见都将作为立法参考。

据悉，南宁物协还同时向南宁市住房保障和房产管理局、南宁市物价局递交了建议函，建议在制定南宁市物业管理收费办法时，增加“住改商”按商业物业收取物业服务费的规定。