南宁市物业管理行业协会

《广西壮族自治区〈住宅专项维修资金管理办法〉实施细则》（桂建房〔2011〕11号）自2011年实施以来，对规范我区住宅专项维修资金的管理与使用提供了有力的制度保障，在住宅专项维修资金交存、使用、监管等方面发挥了积极的作用。但随着房地产市场形势变化和经济发展，特别是住宅使用年限增长，动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在增多，原实施细则部分条款与当前专项维修资金管理形势已不相适应。同时，近年来，《中华人民共和国民法典》施行，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办、财政部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，我区也重新修订了《广西壮族自治区物业管理条例》，对维修资金管理、使用提出了新要求。在此背景下，修订《实施细则》，进一步规范资金使用、强化资金监管，是切实保障业主合法权益，提升社会基层治理水平的必要举措。

二、《实施细则》修订的依据

根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规和规章，结合我区实际，制定本《实施细则》。

三、《实施细则》的适用范围

我区行政区域内具有共用部位、共用设施设备的住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的住宅专项维修资金缴存、管理、使用和监督，适用本细则。

四、《实施细则》主要修订内容

（一）解决管理机构通过维修资金增值收益提取管理费问题。删除原《实施细则》第四条第二款“住宅专项维修资金管理机构的管理经费可以行政拨款或经财政部门核定后在住宅专项维修资金的增值收益中列支，并与住宅专项维修资金分账核算”。一是近年来，住房城乡建设部多次在住宅专项维修资金有关会议上明确指出管理机构提取管理费属于违规行为。二是根据《中华人民共和国民法典》精神，专项维修资金属于全体业主所有，因此基于住宅专项维修资金的法定孳息不应该列作他用。

（二）优化专户银行确定方式，建立健全对专户管理银行的考核管理办法和退出机制。新修订的《实施细则》明确管理机构应当采取公开招投标的方式择优确定专户管理银行并开立住宅专项维修资金专户。综合存款利率、资产规模和服务效能等因素严格控制专户管理银行数量，并建立信息化管理系统，对住宅专项维修资金的归集、存储、使用、增值和查询等进行统一管理。各地应当建立健全对专户管理银行的考核管理办法和退出机制，定期对专户管理银行服务效能、协管能力等进行考核。

（三）完善紧急情况下专项维修资金使用流程。新修订的《实施细则》，一是明确七类严重影响物业正常使用的紧急情况；二是明确业主大会成立前，物业管理委员会或者物业管理单位应当在县级以上人民政府住房城乡建设主管部门的监督下提出使用方案；三是明确业主大会成立后，经业主大会决定住宅专项维修资金由管理机构负责代管的，物业管理单位或者业主自行管理的执行人持有关材料向业主委员会（物业管理委员会）提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会（物业管理委员会）审核同意后，向管理机构申报，管理机构收到申报后5个工作日内按照相关程序审核同意；四是明确业主大会成立后自行管理住宅专项维修资金的，业主委员会（物业管理委员会）应当按照业主依法共同表决同意的相关住宅专项维修资金制度以及业主大会议事规则、管理规约的有关规定申领；五是明确未成立业主委员会（物业管理委员会）或者没有物业管理单位的，由相关业主或者街道办事处（乡镇人民政府）代为申请，县级以上人民政府住房城乡建设主管部门可以组织代为维修，管理机构按照相关程序审核同意后，在住宅专项维修资金中直接列支；六是明确因特殊情况需物业管理单位先行垫付用于维修和更新、改造或者采取应急防范措施的，经业主委员会（物业管理委员会）书面同意并向街道办事处（乡镇人民政府）报告后，可以先行组织施工，并在竣工验收合格后，按规定办理核销手续。通过以上措施，规范专项维修资金使用环节，避免通过紧急通道套取专项维修资金，确保每笔专项维修资金都用在刀刃上。

（四）规范物业企业归集的资金交接与审计监督程序。针对《实施细则》印发前已由物业服务企业代收代管的住宅专项维修资金，进一步明确监管与移交路径：一是明确专户存储要求，规定物业服务企业须在银行开设专户单独存储，严禁与其他资金混存，严防侵占挪用；二是明确经业主依法共同决定，住宅专项维修资金余额及业主后续缴存的住宅专项维修资金应移交给业主大会管理的，移交前物业服务企业应在县级以上人民政府住房城乡建设主管部门的监督下开展审计工作，审计报告应向全体业主公示，公示期不少于15个工作日。三是明确各地应当建立住宅专项维修资金审计制度，定期对辖区范围内住宅专项维修资金归集管理使用情况开展审计。四是明确业主反映或投诉住宅专项维修资金管理使用不规范的，可在当地县级住房城乡建设主管部门指导下开展审计。通过审计手段进一步扩大资金保障范围，切实维护业主合法权益。

（五）增加住宅专项维修资金使用审价与监理机制。新修订的《实施细则》明确，各设区市住房城乡建设主管部门应建立住宅维修资金使用审价、监理机制，结合本地实际和有关政策确定需进行审价、工程监理的住宅维修资金使用额度。达到额度标准及超出标准以上的，住房城乡建设主管部门应启动相关程序对该类改造、维修项目加强监管。涉及电梯、消防等设施设备维修的，市场监管、消防救援等部门予以配合。有关的项目审价、监理、招投标等费用纳入项目维修成本，在专项维修资金中列支。鼓励各地建立本地住宅小区维修费用标准定期采集与发布机制，为业主大会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业和相关部门提供较为客观、公允的计价参考依据。通过建立审价监理双重把关机制，从源头防范工程造价虚高、虚报冒领等问题，进一步织密资金安全防护网。