关于2012年南宁市物业专项检查情况的通报
南房［2012］868号
各县住房和城乡规划建设局，各城区住房和城乡建设局，各开发区建设房产局（发展局）：
根据我局下发的《关于开展全市物业管理专项检查的通知》（南房［2012］366号）要求，自今年6月份以来，我局在全市范围内组织开展了以规范物业服务企业行为为重点的专项检查活动。现将有关情况通报如下：
一、专项检查总体情况
目前全市共有物业服务企业623家(其中一级资质26家<外地在邕备案经营的企业14家>，二级资质53家<外地在邕备案经营的企业12家>，三级资质442家，暂定三级资质102家），从业人员5万余人，实现专业化物业服务项目1670个，实施物业管理的面积达8510万平方米，新建住宅小区实施物业管理覆盖率达100%。
本次检查的重点是全市442家三级物业服务企业，通过听汇报、查资料、看现场、点评反馈的方式重点检查了部分三级物业服务企业。按照《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)的规定及相关检查标准，达到合格的物业服务企业313家，待定的物业服务企业74家，不合格的物业服务企业55家（详细名单附后）。
（一）物业行业健康发展，整体水平大幅提高。从检查的总体情况看，大部分受检企业整体面貌较好，管理比较规范，服务意识强，物业服务质量稳步提高。
（二）物业企业管理体制完善，管理较为规范。从检查的情况来看，大部分企业建立了较完善的工作管理制度，管理技术人员达到资质等级标准，台帐资料较为齐全，管理秩序较好，绿化养护较正常；部分企业安装有收费及管理软件系统，少数企业利用信息化、网络化和现代化的先进手段管理物业服务日常工作。
（三）物业企业重视人才培养，从业人员专业化、年轻化程度高。大部分企业重视专业人才培养，物业管理从业人员均能做到持证上岗，学历水平较高，中层管理人员大部分是中专或大专以上学历，熟悉物业服务相关专业知识；部分企业积极鼓励员工参加全国物业管理师考试。
（四）物业行业协会参与共管，发挥桥梁纽带作用。市物业管理行业协会在协助主管部门开展物业管理工作、举办行业内人员培训、反映企业诉求、提升行业自律、纠正行业内不良行为等方面发挥了越来越大的作用。
二、存在的主要问题
（一）物业服务企业制度建设和人员方面存在的主要问题
1、部分三级企业没有建立规范、完整的企业管理制度。资料和档案管理、投诉处理、设施设备巡检和维护、突发应急预案、保洁绿化标准及规程、收费管理制度、培训制度等尤为缺乏，实际工作中执行监管不到位情况。
2、物业服务行业地位不高，大部分企业面临人员待遇低、人员招聘难（特别是保安、保洁、设备设施维护技术人员）等问题，人员素质参差不齐；部分企业对员工继续教育不够重视，中级职称人员缺失，借用、挂靠情况比较严重。
（二）物业服务企业经营、服务方面存在的主要问题
1、部分企业存在运营难的现象。由于我市经济欠发达，物业企业总体规模较小，经济实力不强，加上近年来人员最低工资的提高，企业运营成本逐年提高，小区物业管理费用收取困难的情况比较多，导致部分物业服务企业亏损，无法正常运转。
2、对小区的安全管理方面有所欠缺，存在安全隐患。部分小区对突发事件应急供水供电、消防、安防、电梯设备等方面管理不到位，由于小区车位不足，出现大量车辆占用消防通道的现象，给小区的消防管理埋下了较大的安全隐患。
（三）小区业主存在的主要问题
1、业主对物业服务、业主大会和业主委员会的认识不足。
物业管理作为新兴的朝阳行业，许多业主对物业服务了解不多，对业主大会、业主委员会的职能、业主的权利等方面的理解还比较欠缺。导致大部分小区存在成立业主大会难，无法选举业主委员会，造成应由业主表决处理事项无法执行；已成立召开业主大会选举出业主委员会的小区，业主委员会未能发挥应有作用。
2、业主违规使用小区共用部位、共用设施设备的现象时有发生。小区的共用部位、共用设施设备属于全体业主所有，部分业主概念模糊，不了解物业相关政策法规，存在违规使用小区共用部位、共用设施设备的现象。
三、下一步的工作要求
（一）严格抓好整改，规范企业管理。各城区（开发区）主管部门要加强对企业业绩、人员的监管，把监督检查作为长效机制，纳入企业诚信档案管理。
（二）加强基础管理，构建信息平台。各城区（开发区）主管部门要启用〈南宁市物业管理行业管理信息系统〉，通过管理系统建立物业服务企业、从业人员、物业管理项目、业主委员会、物业管理用房等基础数据库，实现行业资源数据的共享，加强行业的管理，增进行政主管部门和物业企业、从业人员间的交流与联系。
（三）规范维修资金监管，确保房屋售后维修资金依法按时到位。要依法规范物业专项维修资金的监管，进一步完善紧急维修的操作规程和实施细则，并完成维修资金的管理系统的优化升级改造，确保房屋售后维修资金依法按时到位。
（四）强化动态监管，规范企业行为。一是严把准入关口。严格落实物业服务企业资质管理的有关规定，在资质审核、审批、升级、换证、审验等工作中，注重要件审查，对服务标准低、工作业绩差、信用度低的企业，不予办理相关手续。二是建立企业动态管理机制。加强对物业服务企业的日常监管和量化考核，完善企业和从业人员信用信息档案，并将考核成绩和信用档案与实际工作紧密挂钩。
（五）扩大行业宣传，提高业主认知。各城区（开发区）主管部门应加强对物业行业政策法规的宣传解读，采取多种形式向业主做好政策的宣传解释工作，加强正确的舆论导向，利用网络、媒体通过各种形式对物业行业做好正面宣传，引导业主正确的对待自己的权利义务，营造良好的物业管理氛围。
四、相关事宜
（一）对在本次检查中待定的企业，在未完善缺件前，不得参与我市物业招投标活动、不得参加物业管理优秀项目评选、不得办理资质升级等相关手续。
（二）对在本次检查中不合格的企业，将根据《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)的相关规定撤销其资质证书。
南宁市住房保障和房产管理局
2012年12月27日 |
