走进高新区
11月26日下午，南宁物协黄栎会长、宋菲律师、冯凤秘书长到南宁市高新区建设房产局（以下简称“高新区建设局”），与高新区建设局副局长郭俊杰、美丽办副主任刘智云、物业科科长黄景昇以及高新区各街道办、社区、居委会等有关负责人举行交流座谈。交流问题主要有以下几个方面：
1、关于业委会成立简化程序问题
有社区负责人说，业委会成立特别困难，主要有两个原因，一是业主参与积极性不高，很难聚齐2/3业主来投票；二是法律程序、资格比较苛刻，加上许多业委会第一次成立时，业主不熟悉这些业务，导致业委会难产，是不是可以简化投票手续？
宋菲律师：业委会是代表业主行使权力的机构，成立过程要依法进行。要简化程序有难度，因为要核实业主身份情况以及委托手续以便正确判断业主的真实身份，确保委托行为的合法性。
2、关于小区内失窃后物业的担责问题
有社区负责人说，小区失窃的情况常有，特别是电单车。失窃后，失主往往就赔偿问题与物业服务企业发发生矛盾。财物在小区内失窃，物业要赔偿失主吗？
宋菲律师：这要结合具体情况而定。业主与物业服务企业依法签订《物业服务合同》是具有法律约束力的行为，是物业服务的基本依据。关键看物业服务企业是否尽到合同约定的义务，比如安防工作是否尽职等，如已尽到责任，则无须承担责任。
3、关于共公维修资金使用简化手续问题
有社区提出，公共维修资金使用程序很复杂，能否简化手续？
宋菲律师：公共维修资金使用困难是不少企业曾反映的问题，目前根据南宁市有关规定，如果出现电梯故障、消防等严重影响房屋正常使用的紧急情况时，可以由物业服务企业提出书面报告提前拨款。
4、物业服务公司与街道办、社区是什么关系？街道办、社区能指挥物业服务公司吗？
宋菲律师：一，物业服务企业依据物业服务合同约定，为业主提供服务。二、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。居民委员会协助街道办事处做好与物业服务有关的工作。物业与街道办、社区之间，并不是谁指挥谁、谁命令谁的关系，而是相互配合的关系。
5、关于物业服务企业配合“美丽南宁”工作的问题
当前，南宁市正在推行“美丽南宁·整洁畅通有序大行动”活动，对环境卫生等方面提出了更高的要求。有社区工作人员提出，在“美丽南宁”活动中，物业服务企业不配合工作，社区也指挥不了企业，因为没有行政监督权，也没有考评权。那么，如何让物业服务企业配合社区工作？
美丽办副主任刘智云说，“美丽南宁”大行动，确实超越了物业服务公司原来的工作要求。这就要求我们的基层管理者对《物业管理条例》熟悉，熟炼运用法律知识，依法办事，才会让人口服心服。在工作中，管理人员要多开动脑筋，多想办法，采取多种措施，比如在管理区域内用流动红旗、黄旗作为奖罚标记或者用小孩教育大人的方法，鼓励大家参与到活动中来。另外，多想办法，采取措施（如电视曝光、流动红旗等）来让企业支持社区工作。
最后，高新区建设局副局长郭俊杰在总结中说，希望各社区工作人员正确引导老百姓的投诉方向，对不合理投诉，尽量劝解；政府拟增加社区编制，配专业物业管理人员进入社区；希望协会能为高新区进行物业专业知识培训，保持沟通常态，也希望社区对住建局提出要求，共同把物业工作做好。
12月1日，南宁物协黄栎会长、黄映彬律师、冯凤秘书长一行前往青秀区新竹街道办事处，与该城区各街道办、社区、居委会有关负责人进行交流座谈。交流问题主要有以下几个方面：
1、关于业主与物业公司的对立问题
小区的物业是业主共有的，物业公司只能是提供服务。现在物业公司都叫“物业管理”，这个“管理”的字眼似乎不符合表述。不但如此，现在小区业主和物业公司矛盾比较多，实际情况中也出现很多是“管理”而不是“服务”的行为，请问物业公司与业主是对立关系吗？
黄映彬律师：街道办工作人员提出这一问题，正说明了我国物业管理行业的进步，由开始的不关注，到现在的意识到物业公司是为业主服务的，意识提升、进步了。关于“物业管理”的名称，因为国家对这一行业立了法，名叫《物业管理条例》，所以各地沿用了这一称呼。现在，物业公司的名称多已改为“物业服务企业”，强调它服务业主的本质，服务业主的意识。业主与物业公司之间是合同的关系。物业公司提供服务，业主支付费用购买这些服务，这是合理的市场行为，并非对立关系。
2、关于小区公共部位停车费问题
自从南宁市调整停车收费标准后，停车费也很受关注，而此前小区里关于停车费的纠纷也不少。有街道办、社区负责人对此提出疑问：从业主那里收上来的停车费是业主的还是物业服务企业的呢？
黄映彬律师：小区公共停车位属业主共有，所收缴的停车费也属于全体业主共有。但是，基于物业服务企业对停车位进行了相关的管理服务，可以依据物业服务合同的约定从中扣除合理的成本，剩余的钱应当存入公共维修基金里，或用于经业主同意的其他用途。
3、关于物业服务企业退出的清费问题
有社区负责人提出，有的物业服务企业不打招呼就走了，但是小区还欠下卫生、水电费用等未交。这些欠账，物业要补齐才能走吗？
黄映彬律师：这里要分清业主和物业服务企业的关系。卫生、水电等费用，是环卫部门、水电部门向业主征收的，物业服务企业进驻小区后，只是代卫生水电部门收取，并不是物业服务企业在收这些钱。如果业主没有交这些费用，造成欠账，物业服务企业离开时没有义务为这些买单。但是，物业服务企业退出小区时，所收上来的钱、小区的信息等资料，要移交给新接手的物业服务企业或业委会。
4、关于小区的自治问题
还有社区负责人诉苦说，他们辖区内的一些小区没有物业服务企业在管，而是由社区在管理，但每年的管理、维护成本都很高，这些费用都由城区、小区的进驻单位投入，负担很大。想向小区居民收取管理费，但是即使想收缴的费用很低，却依然收不上来。为此，他们想成立一个中心，类似民间非企业组织一样的机构来管理小区，是否可行？
黄映彬律师：在《物权法》的框架内是允许业主自治的，但业主如何自治则没有细则可供遵循，大家都为这个问题苦恼。根据有关规定，实施物业管理的组织是要有物业管理资质的。成立一个中心，是否具备物业管理的资质，能否收费？这个中心不是企业，就不能以盈利为目的；定位为业主自治机构，它是否得到业主的同意和授权？如果要施行，还有很多问题需要理顺法律关系。
走进西乡塘区
12月5日上午，南宁物协黄栎会长、黄映彬律师、冯凤秘书长一行前往西乡塘区房屋管理所，与李琼波副所长以及该辖区各街道办、社区、居委会有关负责人进行了交流座谈。交流问题主要有以下几个方面：
1、关于业委会选举问题
街道办的代表就自己管辖小区的业主投票问题进行咨询：他们曾组织辖区内的一个小区成立业主委员会，按程序投票一个月后，有业主来质疑投票的公正性。这样的问题如何解决？
黄映彬律师：这里有两个问题，一是是否存在舞弊；二是是否达到2/3业主投票人数。并不是说，提出质疑业主票数不会改变2/3业主投票的结果，就不用开箱了。如果遭到舞弊质疑，比如业主认为选票不是自己投的，组织者就应当开箱验票。当然，退一步说，开箱验票后作废一两张票，这个投票的结果不会改变。法律赋于了业主这个权利，即使这个规定有时候会增加执行成本，但也是要遵守的。
2、关于一个人能否代理多人投票的问题
那一个人代理很多业主投票，该不该信呢？
黄映彬律师：法律没有规定一个人只能代理一个业主行使权力，他代理的业主可以是不定多数。遇到这种情况，主要看鉴定委托书的真实性。
3、关于业委会公章的管理问题
西乡塘区的街道办、社区负责人还遇到不少小区业委会过期的管理问题。一名与会代表说，他所在的街道办有个小区，很多年前成立了业主委员会，公章由业委会管理。后来，小区想重新选举业委会没有成功，公章还继续留在原业委会手上。这是否符合规定？
黄映彬律师：因客观原因未能选举产生新业主委员会的，公章可以由社区代行管理。
西乡塘区房管所副所长李琼波补充说，按有关规定，小区业委会每届任期不超过5年，过期了又没选新的业委会，公章就应该交到社区代管。对于没有业委会的小区，由街道办、社区知指导成立业委会进行管理。
走进兴宁区
12月15日下午，南宁物协黄栎会长、宋菲律师、冯凤秘书长一行前往兴宁区房屋管理所，与黄祖汉所长以及该辖区各街道办、社区、居委会有关负责人进行了交流座谈。交流问题主要有以下几个方面：
1、关于空置房公摊费用问题
“一些空房子的业主拒绝交公摊费用，物业费也很难收。从法律上讲，空房子的业主是否应该缴纳公摊费用呢？”——有社区工作人员问道。
宋菲律师：除特殊情况外，空置房屋的业主要交公摊费。因为物权法规定，除另有约定外，建筑物及其附属设施的费用分摊按照业主专有部分建筑物总面积的比例确定，该规定没有免除空置房的分摊义务，如果物业服务合同中也没有明确免除，也一并要交，只是交纳的形式目前会因为具体情况不同会有些区别。
2、关于高空抛物，造成的损害谁负责问题
高峰社区代表说，他们辖区很多是老的商业物业，楼下是商场，楼上是住宅。楼上住户经常往下扔东西，抛物种类繁多，造成损害，又找不到具体责任人，如何处理？
宋菲律师：针对高空抛物，我国法律规定对于高空抛物造成损害的，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的住户给予补偿。
3、关于政府部门能否进入小区对车辆乱停放进行行政处罚的问题
有社区负责人说：他们所在区都是老旧小区，原来设计的时候很少有地下停车场，随着小区车辆的增多，小区存在的车辆乱停放问题是否可由政府部门进来处罚？
宋菲律师：目前南宁市拟出台规定，赋予城管部门相关执法权力对小区内的车辆乱停放问题进行管理的问题，但是否最终通过，尚须等待。
4、关于小区乱贴广告问题
有社区负责人提出，小区内或者小区周边商业区，小广告几乎无处不在，有的牢牢贴在墙壁、垃圾桶、电线杆、公益宣传栏上，有的则用油漆直接喷在地面或墙面上。有什么措施制止这些行为？
宋菲律师：治理小广告靠一个职能部门是难于奏效的，可以考虑多部门联合执法，齐抓共管。
走进良庆区
12月16日下午，南宁物协黄栎会长、赵继红副会长、黄映彬律师、冯凤秘书长一行前往良庆区住房和城乡建设局，与潘大林局长、良庆区房产管理所秦玉珍副所长以及该辖区各街道办、社区、居委会有关负责人进行了交流座谈。交流问题主要有以下几个方面：
1、关于水表空走，责任承担问题
阳光新城社区代表说，阳光新城一户人家因为水表空走，水费出现误差，一直未能解决，并多次向上级反映这一问题，物业服务企业是否要承担责任？
黄映彬律师：水表是由开发商建小区的时候就安装了的。水表有问题，责任方应在开发商、水厂，物业服务企业是没有责任承担业主因水表损坏带来的损失的。
2、关于“空降”小区协调的问题
近年来，良庆区辖区内新建了不少楼盘，但部分楼盘是中直单位、区直单位兴建，颇有些“空降”的味道。社区作为基层单位，协调起来也颇费心思。
金象社区代表举例说，他们社区辖区内有一个小区，是中直单位的住宅区，行政级别很高。但是对于南宁市的“美丽南宁”活动，不甚配合，平时的生活垃圾也没有及时清理，社区出面协调解决，但效果不佳。自己只是一个社区管理者，对接这些单位颇为困难。是否有什么好办法？
黄映彬律师：尽管小区的单位行政级别很高，但它也是在社区范围内，居委会也是可以管理的，并且应该将政府的一些规定、要求，通知、贯彻到该小区。如果遇到重要问题，或出现社区无法解决又必须解决的问题，需要按行政级别来协调，社区可以提请城区层层上报，做好沟通。
高新区座谈现场
青秀区座谈现场
西乡塘区座谈现场
兴宁区座谈现场
良庆区座谈现场
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