说 明

1、本合同文本为示范文本，由南宁市物业管理行业协会根据物业管理相关法律法规，参照建设部及其他城市的物业服务合同范本，并结合南宁市物业管理行业实际情况编制。

2、本合同文本供南宁市物业管理行业协会会员与业主大会或业主大会授权的业主委员会签约时参考使用。

3、经双方当事人协商确定，可以对本合同文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部分的内容）进行选择、修改、增补或删减。 [　]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在[  ]部分打×，以示删除。

4、本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方补充约定，补充内容不得违反法律、法规和《管理规约》，未作补充约定的，应当在“               ”部分打×。

5、会员可就本合同文本中的条款及专业词汇理解向南宁市物业管理行业协会咨询。

6、本合同文本签订生效后，手写项及未被修改的文本印刷文字视为双方对该部分内容意思表示一致，涉及到选择、填写内容以手写项为优先。

南宁市物业服务合同(示范文本)

        [年度]                            合同编号：

委托人(以下简称甲方)：                               业主委员会

授权人：                  业主大会

业主委员会主任(姓名)：                  身份证号码：                  

业主委员会地址：                                                      

业主委员会联系电话：                    传  真：                      

受托人(物业服务企业，以下简称乙方)：                                                      

单位名称：                                                                        

资质等级：                             证书编号：                                    

法定代表人：                           住所地：                                    

联系电话：                             传真：                                    

    根据《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》等有关法律法规的规定以及      年

      月     日召开的业主大会会议上，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人

数过半数的业主同意聘请乙方的表决，甲方委托乙方对                  (物业名称)实行

物业管理服务。

双方在自愿、平等、协商一致的基础上订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条  物业基本情况：

物业名称：                                                     

物业类型：                                                     

坐落位置：             市            区            路            号

物业管理区域四至范围：

东至：                                                                      

南至：                                                                      

西至：                                                                      

北至：                                                                      

    物业管理区域总建筑面积        平方米。其中住宅       平方米，写字楼    平方米，商业物业      平方米，会所       平方米，停车库(场)      平方米，其他                                   。

    物业管理用房建筑面积       平方米，位于               。其中包括：物业服务企业办公用房      平方米、值班住宿用房        平方米、业主大会办公用房      平方米。

第二章物业的承接验收

    第二条  经甲乙双方协商，乙方承接本物业时，按以下第       项方式执行：

    一、在甲方的监督、协助下，由乙方与原物业服务企业进行本物业的交接工作，具体交接情况见附件l。

                应承担解决附件1存在问题的责任，解决办法如下：

    1、                                                                      

2、                                                                      

3、                                                                      

二、甲乙双方进行本物业的交接工作，具体交接情况见附件l。

                 应承担解决附件1存在问题的责任，解决办法如下：

1、                                                                      

2、                                                                      

3、                                                                      

    [因承接涉及的事项较多，甲乙双方协商聘请无利害关系人见证或公证机关公证]

    第三条  物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，乙方不得改变物业管理用房的用途。乙方在合同期内享有合法、正常使用物业管理用房的权利，甲方应给予尊重和保障。

第三章  物业服务内容与质量标准

    第四条  在本物业管理区域内，乙方应当设立管理处负责本物业的日常服务、管理工作，并委派有岗位资格证书的人员从事服务和管理工作。乙方提供的物业服务包括以下内容：

    (一)制订物业服务工作计划并组织实施；

    (二)物业档案资料的收集与管理；

    (三)物业共用部位的日常维护与保养；

    (四)物业共用设施设备的日常维护与保养；

    (五)物业共用部位、共用设施设备和相关场地的清洁卫生，垃圾清扫，雨、污水管道的疏通；

    (六)公共绿化的养护和管理；

    (七)车辆进出、停放秩序管理；

    (八)公共秩序和环境卫生的维护、安全防范等事项的协助管理；

    (九)装饰装修协议签定及秩序管理；

(十)                                                                      

(十一)                                                                      

(十二)                                                                      

第五条  在本物业管理区域内，业主、物业使用人需要保管车辆或其他财物的，应当与乙方另行签订保管合同，保管费用由委托方按照保管合同约定的标准另行支付。

第六条  在本物业管理区域内，以下服务为乙方提供的特约有偿服务，服务费用由委托方另行支付，费用标准由委托方和乙方协商确定。

(一)业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护服务；

(二)                                                                      

（三）                                                                      

第七条  乙方提供的物业服务质量标准按《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》(见附件2)中的第     级执行。

第八条  乙方提供的物业服务应当达到本合同约定的质量标准(见附件2)。

第四章物业服务费用

第九条  经甲乙双方协商，本物业管理区域的物业服务收费选择以下第     项方式：

(一)包干制

1、物业服务费用由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳，具体标准如下：

[多层住宅]：         元／月·平方米；

[小高层住宅]：          元／月·平方米；

[高层住宅]：         元／月·平方米；

[别墅]：         元／月·平方米；

[写字楼]：         元／月·平方米；

[商业物业]：         元／月·平方米；

[         物业]：         元／月·平方米；

[         物业]：         元／月·平方米。

2、物业服务费用主要用于以下开支：

(1)乙方管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

(2)物业共用部位的日常维护与保养费用；

(3)物业共用设施设备的日常维护与保养费用；

(4)物业共用部位、共用设施设备和相关场地的清洁卫生，垃圾清扫，雨、污水管道的疏通费用；

(5)公共绿化的养护和管理费用；

(6)车辆进出、停放秩序管理费用；

(7)公共秩序和环境卫生的维护、安全防范等事项的协助管理费用；

(8)乙方办公费用；

(9)乙方企业固定资产折旧；

(10)法定税费；

(11)乙方的利润；

(12)[物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用]；

(13)                                                                       

(14)                                                                       

3、在本物业管理区域内，下列事项不属于物业服务费用列支的范围：

(1)车位使用费；

(2)车辆保管费；

(3)装饰装修管理及装修垃圾清运费；

(4)共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

(5)[防雷避雷检测费]；

(6)                                                                       

(7)                                                                        

4、在本物业管理区域内，绿化、保洁、园林景观、路灯照明、电梯运行以及公共安防系统等共用设施设备和公共性服务中所发生的水、电等“公共能耗费”，[属于][不属于]物业服务费用列支的范围，[不]由受益业主另行按其拥有的专有部分物业建筑面积分摊。

5、乙方按照本合同约定的标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；

乙方不得以亏损为由擅自增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

(二)酬金制

1、物业服务资金由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积预先交纳，具体标准如下：

[多层住宅]：         元／月·平方米；

[小高层住宅]：         元／月·平方米；

[高层住宅]：         元／月·平方米；

[别墅]：         元／月·平方米；

[写字楼]：         元／月·平方米；

[商业物业]：         元／月·平方米；

[         物业]：         元／月·平方米；

[         物业]：         元／月·平方米。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

2、预收的物业服务资金为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

(1)乙方管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

(2)物业共用部位的日常维护与保养费用；

(3)物业共用设施设备的日常维护与保养费用；

(4)物业共用部位、共用设施设备和相关场地的清洁卫生、垃圾清运、雨、污水管道的疏通费用；

(5)公共绿化的养护和管理费用；

(6)车辆进出、停放秩序管理费用；

(7)公共秩序和环境卫生的维护、安全防范等事项的协助管理费用；

(8)公共能耗费用；

(9)乙方办公费用；

(10)乙方企业固定资产折旧；

(11)法定税费；

(12)[物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用]；

(13)                                                                       

(14)                                                                       

 3、乙方采取以下第       项方式提取酬金：

(1)[每月][每季][每半年][每年]计      元的标准从预收的物业服务资金中提取；

(2)[每月][每季][每半年][每年]按应收的物业服务资金         ％的比例提取；

(3)[每月][每季][每半年][每年]按实收的物业服务资金         ％的比例提取。

物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主续交。

4、实行酬金制的，乙方应当编制物业服务年度计划和年度财务预决算，报[甲方][业主大会][         ]核准，并按[月][季][半年]向全体业主公布物业服务资金的收支情况；同时，每年年底由甲方[不聘请][聘请]专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计，审计费用由[甲方承担][乙方承担][甲乙均担]。

第十条  业主应当在(每次交费的具体时间)         按[月][季度][半年](预)交纳物业服务费用(资金)。业主未在规定时间内交纳物业服务费用(资金)的，业主委员会应当督促业主在         日内交纳。

经业主委员会督促后，业主仍未交纳物业服务费用(资金)的，乙方可采用         的方式追缴。

第十一条  经甲乙双方协商，本物业管理区域的公共服务项目收费选择以下第       项方式：

(一)本物业管理区域内，供水、供电等单位，应当向最终用户收取有关费用，乙方不负责代收上述费用。

(二)本物业管理区域内，由乙方负责代收供水、供电等相关费用。乙方接受委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

(三)本物业管理区域内，公共使用的水、电等费用由业主按[其拥有的专有部分物业建筑面积][户]分摊，乙方负责代收。

(四)                                                                        

第五章物业的经营、收益分配与管理

第十二条  甲方同意乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，并协助乙方按照规定办理有关手续。

第十三条  停车位属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位         元／月·个、车库车位         元／月·个的标准交纳车位使用费，由乙方代收。

         属于全体业主共有的，使用人应按         元／[次][月]的标准交纳使用费，由乙方代收。

其他               属于业主共有的共用部位、共用设施设备，使用人应按      元／[次][月]的标准交纳使用费，由乙方代收。

第十四条  物业共用部位、共用设施设备经营收益归全体业主共有。

乙方按         ％的标准提取经营成本及利润后，结余的费用按下列第        项约定分配使用。

(一)         ％转入维修资金帐户；

(二)         ％用作物业服务费用(资金)；

(三)                                                                       

(四)                                                                        

第十五条  结余的共用部位、共用设施设备经营收益未参加分配使用的部分，应专户存储，由乙方管理[帐户][密码][                  ]，甲方管理[帐户][密码][                    ]，或[                  ]。

第六章维修资金

第十六条  本物业管理区域已依法建立专项维修资金的，甲乙双方均应依法使用专项维修资金。

第十七条  本物业管理区域未建立专项维修资金的，按以下第项方式建立维修资金。

(一)甲方委托乙方每月按[物业建筑面积         元／平方米]

[         元／户]向业主另行收取费用，用作维修资金；

(二)从乙方收取的物业服务费用(资金)中，提取         元用作维修资金；

(三)属于全体业主共有的停车位经营收益的         ％用作维修资金；

(四)                                                                      。

第十八条  经甲乙方双方协商，维修资金专户存储、专款专用。以乙方名义开设专用帐户，由[甲方][乙方]负责管理该账户的密码。

需使用维修资金时，乙方应事先征得[甲方][         ][         ]的书面同意。

第十九条  维修资金属于所交纳的业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第七章    双方的权利义务

第二十条  甲方的权利义务

(一)甲方享有以下权利：

1、监督乙方履行物业服务合同；

2、有权对乙方实施的物业服务行为提出意见和建议；

3、代表业主跟乙方协调相关物业管理事宜；

4、对乙方不当服务行为，有权要求乙方限期整改；

5、实行酬金制物业服务收费方式的，有权委托专业审计机构对乙方年度财务收支状况进行审计；

6、                                                                       

7、                                                                       

8、法律、法规规定的其他权利。

(二)甲方应履行的义务：

1、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

2、甲方应配合和协助乙方进行物业的承接与验收工作；

3、向乙方移交或者协助移交符合规定的物业管理用房；

4、督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用(资金)及本合同约定的其他费用；

5、乙方因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，协助乙方做好相关业主的思想工作，并协助乙方在约定的期限内恢复原状；

6、听取业主、物业使用人的意见和建议，协调业主、物业使用人与乙方的关系；

7、协助乙方履行本合同；

8、对业主、物业使用人违反法规、规章的行为，协助乙方提请有关部门处理；

9、协调、配合乙方共同处理本合同生效前发生的相关遗留问题；

10、                                                                       

11、                                                                       

12、法律、法规规定的其他义务。

第二十一条  乙方的权利义务

 (一)乙方享有以下权利：

1、按照本合同约定提供管理服务；

2、按照本合同约定向业主、物业使用人收取物业服务费用(资金)及

本合同约定的其他费用；

3、接受业主、物业使用人的委托，提供特约服务；

4、对欠费业主停止本合同约定服务或依法起诉，直至其履行交费义务；

5、制止业主、物业使用人违反《管理规约》的行为；

6、                                                                       

7、                                                                                                            

8、法律、法规规定的其他权利。

(二)乙方应履行的义务：

1、乙方应按照本合同的约定提供物业管理服务；

2、乙方提供的物业服务应当达到本合同约定的质量标准；

3、接受甲方及业主、物业使用人的监督；

4、及时受理、处理业主、物业使用人的物业管理相关投诉；

5、在物业管理区域内公示本合同约定的收费项目和标准并公示提供特约服务的收费项目和标准；

6、实行酬金制物业服务收费方式的，及时编制物业服务年度计划和年度财务预决算，报甲方审核，并按时公布物业服务资金的收支情况；

7、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修等的行为，并及时向有关行政主管部门报告；

8、应与业主签定装饰装修管理服务协议，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督和管理；

9、协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生危险时，应采取紧急措施，并及时报警；

10、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；

11、本合同终止时，应向甲方移交附件l所交接的事项；

12、                                                                        

13、                                                                       

14、法律、法规规定的其他义务。

第八章合同的期限、终止及解除

第二十二条  本合同期限为         年，自         年         月         日起至             

         年         月         日止。

第二十三条  本合同期满         日前，业主大会未依法选聘新的物业服务企业的，本合同按以下第         项处理：

(1)自动延续至业主大会依法选聘新的物业服务企业时终止。

(2)由甲乙双方自愿协商是否延续合同期限，未协商一致的，合同按照本合同约定的时间终止。

第二十四条  本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等。

第二十五条  本合同终止后，乙方应在合同终止之日起         日内，向[甲方][新的物业服务企业]移交属于本物业管理区域业主大会的财务、相关资料、         、及附件1所交接的事项。

第二十六条  甲乙双方均不得提前解除本合同，但出现下列情形之一的，可以提前解除本合同：

1、物业项目因拆迁等原因灭失的；

2、因不可抗力，致使本合同无法正常履行的；

3、乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的；

4、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主不履行本合同约定的义务，致使物业管理活动无法正常开展，乙方要求提前解除合同的；

5、                                                                        

6、                                                                       

第二十七条  本物业管理区域出现本合同约定的提前解除合同的情形，解除合同的一方应及时书面通知对方，合同自书面通知送达对方日后解除。合同提前解除的，甲乙双方应在合同解除之日起         日内交接完毕本合同第二十四条、第二十五条规定的事项。在办理交接期间，乙方应维护本物业管理区域正常的生活秩序，甲方应督促业主和物业使用人向乙方支付交接期间的服务费用。

第九章违约责任

第二十八条  甲方违反本合同约定，导致乙方无法达到本合同约定的服务内容和服务质量标准的，乙方有权要求甲方在合理期限内解决；逾期未解决的，由甲方按         的标准赔偿由此给业主和乙方造成的损失。

第二十九条  乙方提供的管理服务达不到本合同约定的服务内容和服务质量标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，由乙方按    的标准赔偿由此给业主和甲方造成的损失。

第三十条  甲方、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用(资金)的，应按         的标准向乙方支付违约金。

第三十一条  未按本合同约定的情形，单方擅自解除本合同的，应按         的标准向对方支付违约金。

第三十二条  乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准和其他相关费用标准的，甲方、业主、物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十三条  以下情况乙方不承担责任：

1、由于甲方、业主或物业使用人的原因导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和服务标准的；

2、非乙方责任或不可抗力导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和服务标准的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、非乙方责任出现停止供水、供电、供气、通讯及其他共用设施设备停止运行造成损失的；

6、非乙方过错出现业主、物业使用人人身伤亡、财产损失的。

第十章   附则

第三十四条  本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主和物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应当承担连带责任。

第三十五条  乙方提供物业服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和物业使用人，本物业管理区域的全体业主和物业使用人均有权监督本合同的实施。

第三十六条           年         月         日，双方办理全部交接手续，交接事项详见附件l。

第三十七条  本合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第三十八条  本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同有冲突的，以本合同为准。

第三十九条  本合同在履行中发生争议，双方可协商解决，协商不成的，双方可选择以下第         项方式解决：

1、仲裁；

2、起诉。

第四十条  本合同一式         份，甲、乙双方各执         份。

第四十一条  本合同自         起生效。

附件l：物业交接项目清单

附件2：物业服务内容及服务质量标准

甲方签章：                                  乙方签章：

业主委员会主任签字：                        法定代表人签字：

             年  月    日                             年  月    日

附件l：物业交接项目清单

物业交接时间：                          

物业交接地点：                          

物业移交方：

物业接收方：

一、档案资料交接明细：

1、                                                                        

2、                                                                       

3、                                                                       

存在问题：

1、                                                                        

2、                                                                       

3、                                                                       

具体移交人签字：                              具体接收人签字：

            年  月  日                                     年  月    日

二、物业管理用房交接明细：

1、                                                                       

2、                                                                       

3、                                                                        

[见证人或公证人签字]：

      年   月    日

存在问题：

1、                                                                       

2、                                                                       

3、                                                                        

具体移交人签字：          具体接收人签字：    [见证人或公证人签字]：

  年  月    日                 年  月    日                年  月    日

三、共用物业交接明细：

(一)共用部位交接明细：

1、                                                                       

2、                                                                        

3、                                                                       

存在问题：

1、                                                                       

2、                                                                        

3、                                                                       

具体移交人签字：         具体接收人签字：     [见证人或公证人签字]：

    年  月  日               年  月  日                   年  月    日

(二)共用设施设备交接明细：

1、                                                                        

2、                                                                       

3、                                                                       

存在问题：

1、                                                                        

2、                                                                       

3、                                                                       

具体移交人签字：           具体接收人签字：       [见证人或公证人签字]：

     年  月  日                 年  月  日                   年  月  日

四、其他交接事项：

1、                                                                       

2、                                                                       

3、                                                                        

存在问题：

1、                                                                       

2、                                                                       

3、                                                                       

具体移交人签字：           具体接收人签字：     [见证人或公证人签字]：

     年  月  日                 年  月  日                年  月  日

移交方负责人签字(盖章)：  接收方负责人签字(盖章)：   [见证方或公证方签字(盖章)]：

    年  月  日                    年  月  日                    年  月  日

附件2：物业服务内容及服务质量标准

    参照《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《南宁市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》(略)。